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长租公寓|调查| 房租拐点下的长租公寓困局：房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价( 四 )


长租公寓|调查| 房租拐点下的长租公寓困局：房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价
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每经采访人员 黄婉银 摄
李闻喜的新项目因为疫情遭遇了长时间的搁浅 。
2019年 ， 他先后共收纳了9栋房源做新项目 ， 但其中一栋自去年10月1日开始施工 ， 经历了春节、断断续续的停工后 ， 现在都还未装修完成 。 “理论上来说现在这栋楼应该已经招租得七七八八了 ， 但传统租赁旺季都错过了 。 ”
没有资方压力和“慢工出细活”的心态是李闻喜这些年再没有大扩张的原因 。 “今年就踏踏实实做个二房东 ， 把房子稳定住 ， 有正常的现金流进来 ， 每个月争取利润是正向的 。 先稳住活下来 ， 不欠外债 ， 不要搞得自己压力太大 。 ”
长租公寓行业冷却 “规模慢慢做”
大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐 。 贝壳研究院报告指出 ， 对于长租公寓领域 ， 不同于前两年的热情高涨 ， 2019年房企的进入热情显著下降 ， 行业逐渐回归审慎理性预期 ， 企业不再盲目进入 。
截至2019年底 ， 已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务 ， 但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域 。
深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉采访人员 ， 深圳现在部分地区的目标租客群体回来的还不是很多 ， 出租率各方面还是上不去 ， 租金收入整体还是有波动 。 但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放 ， 这些压力都是现实存在的 ， 现金流还是要用来活着 ， “租户天天闹降租 ， 房东实际上又不给援助 ， 可折腾了 。 ”
另一位长租公寓从业者则告诉《每日经济新闻》采访人员：“这个行业现在很艰难 。 上半年很多客源都流失掉了 ， 很多房间从疫情爆发以来空置到了现在 。 2017年那会儿 ， 各长租公寓争相太高收房价格 ， 事实上有些房源自从收来后就没挣过钱 ， 只不过这些危机集中在这个时候爆发了 。 ”
乐乎公寓创始人罗意也表示 ， 2019年整个宏观经济形势 ， 叠加疫情的干扰 ， 对我们上游的行业打击还是非常大的 ， 也自然映射到了租赁产业中 。
但罗意同时认为 ， 长租公寓企业降价是无可厚非的：“长租公寓企业受到冲击 ， 所以采取降价以保证整个现金流的安全 ， 这是业界通用的避险措施 ， 我觉得这个事情其实无可厚非 。 ”
“我不觉得长租公寓跟其他行业有什么区别 ， 最后还是要核算到收入、成本、利润等关系 ， 都是相同的经营逻辑 。 ”
华菁证券曾在一份研报指出 ， 2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19% ， 较2018年的173%明显回落 ， 预计今年将进?步回落 。 目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业 ， 在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017～2018年的租金上涨 ， 获得另可观的租金剪刀差；在规模上充分利用2017～2018年的资本推动 ， 获得了大量货源 。 在那之后才进入的?些企业目前已基本淡出 。
李闻喜认为 ， 经过上半年的考验 ， 长租公寓行业会越来越规范 ， 各方也都会趋于冷静 ， 保持理智 ， 不像以往那样狂热 ， 这对行业来说是好事 ， 也让大家认清了长租公寓不是一个金矿 ， “长租公寓真的是实实在在的实业 ， 需要慢工出细活 。 对我来说就是 ， 规模可以慢慢做 ， 每个项目都要挣钱 ， 把风险控制在自己可以承受的范围以内 ， 过个三五年或者十年 ， 自然水到渠成 。 ”
贝壳研究院报告显示 ， 中小长租公寓企业如今面临的融资环境更加严峻 。 长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去 ， 目前中小企业获得投资较为困难 ， 从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业 ， 融资轮次靠后 ， 单次融资金额大是基本特征 。 此外 ， 住房租赁领域融资主体均为地产企业 。 总体来讲 ， 目前住房租赁及长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主 ， 中小企业融资更为困难 。


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