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国有土地上房屋征收与补偿条例|曹新兰等4人诉历下区政府、济南市政府房屋行政补偿及行政复议案( 三 )


原审法院另查明：济南市历下区运署街55、57号房屋登记在吉其鹏、吉其湘等四人名下（共有权证号自历007305至历007307） ， 证载面积104.29平方米 ， 实测面积105.22平方米 ， 证载用途为商业 ， 位于8号征收决定范围内 。 上述房屋占用的土地 ， 系吉其鹏长辈建国前从私人手中购买取得 。
2018年7月29日 ， 吉其鹏等四人签署涉案房屋《空房验收单》 。 2018年8月2日 ， 山东众合公司出具非住宅房屋征收估价报告 ， 以2018年6月22日为价值时点 ， 确定涉案房屋一层评估单价37850元每平方米 ， 二层评估单价25738元每平方米 ， 评估对象总价值3345365元 。 该评估报告同时载明 ， 评估价值中包含土地价值 ， 土地面积按照证载房屋基底面积1.2倍进行评估 ， 因土地类型为商业划拨 ， 故扣除国有土地使用权中的政府收益部分 。
2018年8月2日 ， 吉其鹏等领取涉案房屋分户估价报告 ， 并向山东众合公司申请复核评估 。 8月18日 ， 山东众合公司作出回复 ， 维持原评估结果 。 吉其鹏又于9月5日申请复核鉴定 ， 并于9月7日自愿选择了评估专家 。 2018年9月17日 ， 济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会作出鉴定意见 ， 认定评估报告估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式基本符合《房地产估价规范》及《国有土地上房屋征收评估办法》、《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》的规定 ， 报告中部分文字表述存在瑕疵 ， 但对估价结果无实质影响 。
2019年2月27日 ， 历下区国有土地上房屋征收拆迁工作审批小组召开专题会议 ， 研究对历下区零散棚户区改造项目吉其鹏等五户作出房屋征收补偿决定 。 2019年2月28日 ， 历下区政府作出2号补偿决定 ， 并在征收范围内进行了公告 。
原审法院再查明：吉其鹏不服8号征收决定 ， 于2018年12月6日向提起行政诉讼 。 原审法院于2019年2月18日作出（2018）鲁01行初1216号行政判决 ， 驳回了吉其鹏的诉讼请求 。 吉其鹏向山东省高级人民法院提起了上诉 。 山东省高级人民法院于2019年10月9日作出（2019）鲁行终666号行政判决 ， 驳回上诉 ， 维持原判 。
吉其鹏不服2号补偿决定 ， 向济南市政府申请行政复议 。 济南市政府于2019年4月8日收到行政复议申请 ， 于4月11日受理 ， 并通知历下区政府提出答复 ， 历下区政府于4月19日提交行政复议答复 。 2019年5月31日 ， 济南市政府通知吉忠照等十三人作为第三人参加复议,后于2019年6月6日作出延期审理通知 ， 于2019年6月24日召开听证会 ， 于7月5日作出194号复议决定 ， 并于同日邮寄给各方当事人 。
原审法院最后查明：庭审过程中 ， 评估机构工作人员出庭说明评估价值形成过程如下：第一步 ， 测算出涉案商业房产在房地合一情况下的综合市场单价34084元每平方米；第二步 ， 以出让商业用途的国有建设用地使用权的市场价值乘以百分之四十 ， 测算出政府收益每平方米2290元；第三步 ， 测算出涉案商业房产综合评估单价34084-2290=31794元每平方米；第四步 ， 经过楼层系数的调整 ， 第二层取第一层的68% ， 第一层的单价是31794*2再除以1.68 ， 测算估价对象一层价值是37850元每平方米 ， 第二层市场价值是25738元每平方米 。
原审法院认为：涉案房屋已被8号征收决定征收 ， 吉其鹏与房屋征收部门在签约期限内未达成协议 ， 历下区政府有权作出2号补偿决定 。 因8号征收决定的合法性已经得到生效判决的确认 ， 原审法院可以就2号补偿决定的合法性进行审理 。 围绕2号补偿决定的合法性问题 ， 确定四个审理的焦点问题：第一、涉案房屋占用土地是否为国有划拨用地；第二、涉案分户评估报告能否采用；第三、2号补偿决定是否公平；第四、两被诉行政行为程序是否合法 。
一、关于第一个审理的焦点问题 ， 即涉案房屋占用土地是否为国有划拨用地 。


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