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国有土地上房屋征收与补偿条例|曹新兰等4人诉历下区政府、济南市政府房屋行政补偿及行政复议案( 六 )


5.历下区政府提交的选择评估公司意向表、关于运署街55号、57号、59号国有土地上房屋国有土地使用权相关情况的说明两份证据 ， 在行政复议程序中并未提交 ， 也未在行政诉讼法定举证期限内提交 ， 不能作为认定被诉行政行为合法的依据 。 原审法院将上述证据予以认定并采信 ， 违反法律规定 。
6.原审法院审理程序违法 。 上诉人在庭审过程中申请委托第三方评估公司对涉案房屋重新评估 ， 原审法院询问历下区政府意见 ， 历下区政府答复五天内决定是否重新评估 。 即便历下区政府不同意重新评估 ， 也应当由原审法院组织重新鉴定 ， 原审法院在判决中对此未做回应 ， 审理程序严重违法 。
被上诉人历下区政府提交书面答辩意见称：1.被上诉人作出的2号补偿决定认定事实清楚 ， 证据充分 ， 应予维持 。 评估公司选定程序合法 。 涉案房屋由评估机构作出分户评估报告后向本案被征收人及相关权利人进行送达 。 评估公司在评估时已经充分考虑到涉案房屋项下的土地及院落 ， 所出具的评估报告中的评估价格已经将院落、空地面积及室内装修纳入评估范围 。
2.涉案房屋所占土地系上诉人长辈在建国前购买房屋时一并购买的土地 。 根据土地性质及土地取得方式 ， 参照济南市类似情况处理办法 ， 被上诉人召集相关部门研究认定涉案土地属于国有划拨用地 ， 根据规定在补偿时扣除政府的收益部分 。
3.被上诉人依法向上诉人送达2号补偿决定 。 被上诉人在作出2号补偿决定后派两名工作人员到吉其鹏家中送达 ， 吉其鹏配偶即本案上诉人曹新兰在家 ， 但其拒绝在送达回证上签字 ， 本案是通过留置送达方式进行的送达 。 虽然被上诉人提交的送达回证有瑕疵 ， 但并未侵犯上诉人申请行政复议的权利 ， 且被上诉人在征收范围内对2号补偿决定进行公示 ， 应视为送达程序合法有效 。
被上诉人济南市政府未向本院提交书面答辩意见 。
原审第三人吉忠照等13人未向本院提交陈述意见 。
各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院 。 经审理 ， 本院同意原审法院认定的案件事实 。
本院认为：本案争议的焦点是历下区政府作出的2号补偿决定和济南市政府作出的194号复议决定是否合法 。 围绕上述问题可以从几个方面进行分析：一是涉案房屋评估的程序和结果是否合法；二是涉案房屋补偿是否应当扣除政府收益部分；三是2号补偿决定是否合法；四是194号复议决定是否合法的问题 。
一、关于涉案房屋评估程序和结果是否合法的问题 。
关于评估机构选定程序的问题 。 本案中 ， 涉案房屋先是通过被征收人协商选定预评估机构 ， 在历下区政府作出征收决定后 ， 在公示期间没有被征收人对评估机构提出异议 ， 此时预评估机构转为正式评估机构 ， 评估机构的选定不违反法律规定 。
关于评估结果是否合法的问题 。 本案中 ， 涉案房屋评估报告的评估价值时点为房屋征收决定公告之日 ， 评估机构考虑估价对象的坐落及位置、房屋和土地权益情况、实物状况、区位状况 ， 根据有关法律法规、部门规章的规定 ， 对房屋采取比较法和收益法 ， 对土地采取基准地价系数修正法和市场比较法 ， 由于涉案房屋未办理国有土地使用证 ， 根据涉案土地的用途和使用权类型 ， 对土地面积按照证载房屋基底面积1.2倍进行评估 ， 测算出涉案房屋在房地合一情况下的综合市场单价为每平方米34084元 。 上述评估价值时点、评估依据、评估方法及评估结果符合法律相关规定 ， 并无不当 。
关于评估结果应否采纳的问题 。 本案中 ， 在涉案房屋评估报告送达被征收人后 ， 被征收人对涉案房屋评估价格有异议 ， 向评估机构申请复核 ， 复核结果维持了评估结果 ， 被征收人又向专家委员会申请鉴定 ， 鉴定结论也维持了评估结果 。 由于涉案房屋评估结果已经复核和鉴定程序 ， 曹新兰等人在诉讼中继续对评估结果提出异议 ， 没有足够的事实依据 ， 本院不予支持 。


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