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国有土地上房屋征收与补偿条例|曹新兰等4人诉历下区政府、济南市政府房屋行政补偿及行政复议案( 四 )


涉案房产系被征收人长辈建国前购买的私产 ， 因建国前实行土地私有制 ， 被征收人长辈一并取得了对房屋占用土地的所有权 。 建国后我国进行土地改革 ， 1956年中共中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见》中规定 ， “一切私人占用的城市空地、街基地等地产 ， 经过适当办法 ， 一律收归国家” ， 从而实现了城市土地的全面国有化 ， 至于城市国有土地的使用 ， “由当地政府无偿拨给使用 ， 均不必再缴租金” 。 根据上述规定 ， 涉案房产占用范围内的土地 ， 由政府在城市土地国有化改革完成后 ， 无偿划拨给被征收人长辈继续使用 。 1979年之后 ， 我国逐步建立了城市土地有偿使用制度 ， 城市国有土地分为无偿划拨和有偿使用两种 ， 有偿使用应当缴纳土地使用权价款 ， 因不存在1979年后缴纳土地使用权价款的证据 ， 涉案土地性质仍然为国有划拨用地 。
二、关于第二审理的焦点问题 ， 即涉案分户评估报告能否采用 。
涉案分户评估报告由山东众合出具 ， 该机构由被征收人在预征收阶段协商选定 ， 并经被征收人同意后转为正式评估机构 ， 产生程序符合法律规定 。
涉案评估报告估价师签名和印章 ， 载明的评估价值时点为房屋征收决定公告之日 ， 并载明了房屋和土地用途、建筑面积和层数等基本情况、估价依据和一二层评估单价和总价 ， 房屋土地用途和房产证记载的一致 ， 建筑面积和层数也与实测的一致 ， 估价依据均合法有效 。 评估考虑了土地权益状况 ， “土地面积按照证载房屋基底面积1.2倍进行评估” ， 因涉案房屋为非住宅房屋 ， 土地为国有划拨土地 ， 评估机构根据《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（济建发[2013]15号）第三十一条关于“征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨时 ， 应将其占用的合法用地国有土地使用权中包含的政府收益部分予以扣除”的规定 ， 扣除相应政府收益并无不当 。 故该报告形式上符合法律规定 。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定 ， “对评估确定的被征收房屋价值有异议的 ， 可以向房地产价格评估机构申请复核评估 。 对复核结果有异议的 ， 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定 。 ”涉案评估报告作出次日 ， 即送达吉其鹏 ， 吉其鹏也先后申请了复核评估和鉴定 ， 复核评估和鉴定均维持了评估结果 。 吉其鹏在诉讼中继续对评估结果提出异议 ， 无确凿证据表明评估结果侵害其合法权益 ， 对其异议不予支持 ， 对评估报告结论予以采信 。
三、关于第三个审理的焦点问题 ， 即2号补偿决定是否公平 。
2号补偿决定给被征收人提供了货币补偿和相应奖励费用 ， 同时提供了产权调换房屋 ， 给被征收人提供了七日的选择期限 ， 规定逾期实行产权调换 ， 尊重了其选择货币补偿和房屋产权调换权利；该决定还与被征收人结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价 ， 并对搬迁费及搬迁奖励费、临时安置费、停产停业损失、过渡方式和过渡期限作了明确规定 ， 项目、标准和数额符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《征收补偿方案》的规定 。
关于吉其鹏提出的产权调换房屋位置问题 。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定 ， 因旧城区改建征收个人住宅的 ， 房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋 ， 涉案房屋为商业用房 ， 房屋征收门在其他项目地段提供用于产权调换的商业用房并不违反法律、法规规定 。 另外 ， 用于产权调换的商业用房位于省粮食局泺源大街片区旧城改造项目位置 ， 商业地段位置明显更优 ， 故虽然面积略有差距 ， 但能够保证房屋商业价值不降低 ， 能够实现公平补偿的目的 。
关于吉其鹏提出的货币补偿选择权问题 。 2号补偿决定给吉其鹏提供了货币补偿和相应奖励费用 ， 并提供了七日的选择期限 ， 保障了吉其鹏选择货币补偿的权利 。 产权调换有利于规避市场风险 ， 能够确保公平补偿目的的实现 ， 2号补偿决定规定逾期对被征收人实行产权调换 ， 符合征收补偿安置的惯例 ， 有利于保障被征收人的商业利益不受损失 ， 有利于保障公平补偿目的实现 。


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