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西安社区业主“驯服物业”十年史( 四 )

西安社区业主“驯服物业”十年史
心晴雅苑的地下车库曾被前期物业外租牟利（图源：受访者供图）小区保卫战， 也是奶酪争夺战心晴雅苑小区选出了周宏斌 ， 对于前期物业来说 ， 她是个难缠的角色 。 从2011年起 ， 在小区业委会对物业的战役里 ， 每一个高光时刻 ， 周宏斌都是女主角——2018年1月就是这些时刻之一 。 在一个晨光尚未来临的凌晨5点 ， 她穿着一件粉红羽绒服 ， 头上裹一条大红围巾 ， 到小区门口迎来雇请的25个高壮的年轻男保安 。 他们平均比周宏斌高出一头都不止 ， 跟在她身后列队进入小区的地下车库 。这是一场车库保卫战 。 根据业委会从房产住建局获得的小区图纸 ， 地下车库是属于小区业主的共有财产 。 但自心晴雅苑小区建成之后 ， 地下车库就一直被前期物业出租 ， 车库甚至被改建成仓库 ， 租给小区里做电子产品生意的业主 ， 而业委会无从得知收益的数额 。 2012年 ， 前期物业已被业主委员会解聘 ， 却并没有退出小区 ， 此后6年里 ， 仍一直获益于地下车库的出租生意 。2013年 ， 心晴雅苑业主委员会起诉了小区的前期物业 ， 并在其后的一审、二审诉讼中 ， 收回了小区的配套物业楼等共有收益 。 在拉锯战的八场“官司”里 ， 周宏斌有七场都出庭了 ， 剩下一场她觉得稳赢 ， 就没有到场 ， 结果 ， 事后一位业委会成员告诉她：“没有你 ， 气场都不一样了 。 ”周宏斌在任何场合都不惮于高声说话 ， 如果对峙有升级成暴力冲突的迹象 ， 她会高声说 ， “我是军官 ， 我外公是国家级领导人 ， ”听到这些话的人难免会对她产生忌惮 。 她所说的 ， 也是事实 。在周宏斌率领小区业主们罢免老物业 ， 夺回物业楼之后 ， 前期物业公司仍不愿离场 。 小区里的地下车库、地上停车场、以及商铺 ， 电梯和布告栏的广告 ， 都是利益所在 ， 也是物业公司“赖”在小区的理由 。无论是融侨馨苑的物业 ， 还是心晴雅苑此前的两任物业公司 ， 都曾用同一个借口作为服务质量下滑的理由 ， “不赚钱 ， 甚至还亏钱” 。 确实 ， 在许多矛盾重重的小区 ， 业主们以拒缴物业费作为抗争 ， 也给物业公司留下了口实 。 尹洁也拒缴物业费 。 一次 ， 在物业公司上门收缴时 ， 她直接说：“要是不赚钱 ， 你们可以离场 ， 正好我们选聘的新物业还等着进场呢 。 ”对于在心晴雅苑拿固定薪金的紫昕物业来说 ， 这一行确实利润微薄 。 马辰辰算了一笔账 ， 小区业主物业费的标准是每平米1.2元 ， 而商户的标准则是2.5元 ， 加上每年的停车费、垃圾费收入 ， 物业费每年的总收入是110万元左右 。 在西安市 ， 物业费只有三档 ， 分别是0.9元 ， 1.2元和1.5元 ， 多年没有涨过 。 然而人工和物料的成本年年上涨 。 在过去的3年间 ， 紫昕报出的年度预算从140万涨到170万 。 在万科等新建成的楼盘 ， 物业会加收“特殊服务费”以弥补收入缺口 ， 但是老旧小区的物业费涨起来往往困难——根据《陕西省物业服务收费管理办法》 ， 物业费涨价需要召开业主大会 ， 获得双过半的支持 。另一方面 ， 在包干制下 ， 小区物业往往需要向总公司上缴一定收入——这个比例业主们几乎无从得知 。 马辰辰说 ， 心晴雅苑小区聘请的第二任物业（实行包干制）的工作人员曾告诉他 ， 小区近三分之一的收入都上缴到了总公司 。物业公司总是要盈利 。 而压缩成本、增加利润是企业盈利的必然选择 。 这显然和小区业主们的期待——尽可能少的支出 ， 尽可能好的服务相矛盾 。有业主专家认为 ， 相对于物业行业普遍采用的“包干制” ， 酬金制下的物业公司获取利润虽然有限 ， 却因小区的一切收支都在明处 ， 有效减少了和业主的矛盾 ， 也卸下了物业公司随着小区老化不得不背起的沉重负担等 ， 是更长远的双赢制度 。 这也许可以解释为什么紫昕物业虽然受到心晴雅苑的严格监督 ， 但仍坚持提供服务 。此外 ， 在心晴雅苑这样一个有样板意义、前来“取经者”络绎不绝的业主自治小区 ， 紫昕如果有好的表现 ， 得到业委会认可 ， 也可能被推荐到在其它小区 ， 推广酬金制模式 。截止到2020年 ， 心晴雅苑小区的业主 ， 从小区车库、电梯广告、地下室出租等获得的共有收益 ， 累计已多达400多万元 。9年间 ， 用这些钱 ， 小区投入硬件建设150多项 ， 包括重建小区大门、更新监控系统、楼顶防水维修、更新小区绿化等等 ， 按照周宏斌的话 ， 将一个迅速衰败的小区 ， 修复成了各种设施设备基本完好的美好家园 。这一切离不开业主们权利意识的苏醒 。 根据《物权法》第72条规定 ， 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 ， 例如车库、地面停车位等 ， 都享有权利 ， 也承担义务 。 而这些权利 ， 一旦业主开始践行 ， 通过业主自治 ， 就是一笔笔从物业手里拿回来的“真金白银” 。在中国 ， 大部分商品房小区的业主们 ， 并没有认识到这一点 。 以西安为例 ， 5000多个住宅小区里 ， 成立业主委员会的只有400多个 ， 占比还不到十分之一 。 而这些成立的业委会 ， 正常运行的比例又很小 。拿回小区共有收益， 业委会有了“弹药”在拿回地下停车场以前 ， 周宏斌在小区里张贴了业委会的红头文件 ， 宣告业委会将自2018年1月1日起收回地下车库的管理权和使用权 ， 要求车主在1月15日以前到办公室登记 。 此前 ， 业委会多年向陕西省、西安市和碑林区的人民防空办公室、市住房保障和房屋管理局（下称房管局）等单位投诉 ， 并得到了人防办要求整改地下车库、房管局要求前期物业退出小区的通知 。但政府的通知并没有任何处罚效力——2012年 ， 周宏斌在西安市房管局申请了信息公开 ， 得到的回答是 ， 西安市未处理过任何一起物业违规行为 。于是 ， 在这个冬天 ， 一个毫无征兆的清晨 ， 周宏斌率领着25个保安和几个业委会成员进入地下车库 。 他们将地库里物业公司的办公室清理一空 ， 办公桌、连着电线的监控镜头 ， 和地库门口的可移动保安亭 ， 统统被搬到小区入口的水泥墙边 ， 等物业的工作人员闻讯赶到 ， 他们的阵地已全然失守 。物业也找来了帮手 ， 中午刚过 ， 一群陌生男人开始在小区院里徘徊 ， 聚集在地下车库门口 ， 推着移动保安亭靠近停车杆 ， 打算夺回车库 。 对峙终究没有升级成冲突——双方都报了警 ， 周宏斌还打了公安监督热线 。 物业的帮手们在警察到来之前散了场 ， 而地下车库以这样的方式回到了业委会的手中 。就在同一年 ， 周宏斌以相似的方式 ， 在一个秋日的清晨拆掉了前期物业留下来的违建餐厅 ， 等这间餐厅的老板赶到小区 ， 屋子的屋顶、墙壁都只剩下一堆铁皮 。而在融侨馨苑 ， 2011年 ， 第一届业委会成立后 ， 除了收回共有收益的第一步进行得比较顺利之外 ， 其余的每一步都进展的举步维艰 。当选了第二届业委会主任的张淼说 ， 在选聘新物业前的过渡期 ， 前期物业的态度显得很温和 ， 他们让出了全部的电梯广告收益 ， 以及20%的地面停车收益作为业主的共有收益——这距离《物权法》里规定的“建筑物专有部分以外的共有部分”概念仍差得很远 ， 但对于当时的业委会来说 ， 已经是一笔不小的收入 。这些共有收益不是白白交出的 ， 作为交换条件 ， 第一届业委会与金辉物业公司又签下两年半的服务合同——两个物业公司本来同属于一个地产集团 ， 名义上的更换物业公司不过是左右手之间的交接 。这一次的“软弱”带来了后患 。随着时间流逝 ， 小区需要维修的项目越来越多 ， 包干制下 ， 金辉物业与业主之间的矛盾越来越严重 ， 当年承诺的地面停车收益 ， 没能入业委会的账 ， 至于小区的共有收益到底有多大规模 ， 业主也表示无从知晓 。2016年6月 ， 金辉物业与融侨馨苑的合同到期 ， 业委会开始公开选聘物业 ， 并召开业主大会投票 。 而此时 ， 当年收回部分共有财产 ， 是业委会唯一的“弹药” ， 也就是唯一的收入 。 多年关心业委会工作的尹洁说 ， 第一届业委会留下26万的资产 ， 到第二届业委会卸任 ， 业委会已经有了50万元 ， 而这成为选举业委会、选聘物业公司时召开业主大会的启动资金 。 所以 ， 虽然到今天 ， “革命”尚未成功 ， 但每一步艰难的付出 ， 哪怕收获微弱 ， 也是给未来打下了一个基础 。


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