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西安社区业主“驯服物业”十年史( 五 )

西安社区业主“驯服物业”十年史
周宏斌将物业管理相关的法律文件总结打印成书 ， 如今已经翻旧 。小区选举， 或明或暗的影响因素在融侨馨苑 ， 每一次业委会的选举都是一场斗智斗勇的竞赛——从选举到结束 ， 周期长达两个多月 ， 预算高达15万左右 ， 几乎每一张选票都需要反复催促；即便是这样 ， 每一次业委会换届的第一次选举都很难达到双过半 。影响选举的因素或明或暗 。 如今的业委会办公室主任李玉 ， 曾是第三届业委会选举筹备组组长 ， 她发现 ， 尽管在过去的三年间 ， 小区保安日渐稀少 ， 但只要从业委会换届投票开始 ， 小区的保安就突然多了起来 。 看到筹备组成员拿着票箱扫楼、收发选票 ， 物业派出的保安就尾随着 ， 业主一开门 ， 保安就挺着胸膛迎上去 ， 也不动手 ， 只是愣愣地站着；有的保安还会掏出手机来录像、拍照 ， 一些业主见此情况 ， 马上关了门 ， 连选票也不要了 。曾经有一段时间 ， 李玉每天早上一下楼 ， 就有个年轻的保安等着她 。 还拿出手机拍她收发选票 ， 李玉就拿出手机拍回去 。 后来她终于受不了 ， 抢过保安的手机 ， 警告他：“这次我不摔 ， 下次你再拍我 ， 就不是这个处理方法了 。 ”保安收敛了点 ， 但还是在几步之外跟着她 。有热心业主在楼下支一张桌子 ， 摆两张凳子作为固定投票点 ， 保安就赶过来 ， 说不能违规在小区里摆摊 。 李玉记得 ， 有保安说：“这不是你们的地方 。 ”“这是我们的地盘——你们嫌弃小区这不好那不好 ， 为什么不卖了房子去别处住？”而事实上 ， 保安的恐吓一定程度影响了选举 。 打算投票的业主时常感到困扰 ， 因为担心被报复 ， 一些业主收起选票 ， 说一句“回头填好再投票” ， 就快步离开或者关上家门 。另一方面 ， 业主里偏向物业公司的人也不少 。 融侨馨苑业委会的成员管他们叫“Vip”——这是一个业主无意间在停车系统上看到的特殊标记 。 后来发现 ， 这些人往往是地产商的朋友或有特殊关系的人 。 他们在物业费、停车费等收费项目上获得不少优惠 ， 希望前期物业能长期留在小区 。李玉说 ， 在老年人集中的小广场上 ， 老年的Vip们往往会向其他老人散布所谓“重要消息” ， 比如业委会的成员贪污过百万 ， 比如他们是收了其他物业公司的钱 ， 才对现在的物业百般挑剔 。 这些消息越传越广 ， 虽是谣言却有人相信 。 到第三届业委会换届选举的投票时 ， 一个老人就直接冲过来 ， 抢走票箱 ， 希望能阻止他心中“腐败”的业委会的产生 ， 业委会不得不报警以要求老人归还票箱 。 而另一天 ， 一个热心业主发了张图在业主群里——一位小区的老年业主在隔壁小区的打印店里 ， 印了厚厚一叠“小字报” 。 果不其然 ， 小字报在第二天一早就出现在小区的各个楼宇内 。尽管如此 ， 在艰难的两次投票之后 ， 新一届的业委会还是当选了 。 业委会成员的照片、信息被张贴在小区的中心的桁架上公示 ， 但没过几天 ， 就被人涂上红漆、画了叉 。开票结果出来之后的一天早上 ， 李玉在楼下又被年轻保安尾随 。 此时 ， 投票结果出了 ， 但没人通知保安 ， 他的跟踪任务已经结束 。西安社区业主“驯服物业”十年史
融侨馨苑小区小广场上的桁架 ， 曾是业委会选举时公示信息的地方 ， 现在是金辉物业的宣传栏 。被否定的选举结果在与物业的这场“夺权”战里 ， 业委会和筹备组发起的业主大会选举需要有关部门的认同 ， 街道办、法院都是至关重要的角色 。 依照法律 ， 业委会的选举上是业主自治行为 ， 不过在现实中 ， 无论是业委会选举的议事规则制定 ， 还是业委会选举、物业选聘结果 ， 相关的政府部门 ， 都有一票否决权 。在李玉担任筹备组组长期间 ， 第一个工作就是制定议事规则 ， 其中包括业委会候选人资格认定、投票方式等 。 筹备组成员希望尽可能简化投票流程、放低候选人门槛 ， 但街道办的工作人员不这么认为 。 以候选人资格为例 ， 最初的规则是如果房本上只有丈夫的名字 ， 妻子可以带着丈夫写的委托书参加选举、成为业委会成员 。 在过去两届 ， 这样的门槛一直未变 ， 但到这一届 ， 房本上没有名字的家庭成员就不能参选了 。如今的融侨馨苑小区业委会 ， 女性成员过半 ， 这也是客观条件所限——在这个主要由“中产”者构成的小区里 ， 丈夫往往负责养家糊口 ， 无暇参与公共事务 ， 而女性多负责家务 ， 对小区的问题感受也更直观 。 但那些在房本上没有名字的女性 ， 因为对候选人资格的限制 ， 不得不退出业委会 ， 只能以热心业主的身份参加小区事务 。这场选举 ， 议事规则的制定延宕数月 。 街道办的工作人员逐条审查 ， 终于在2017年12月底公示、通过 ， 然后在次年春天开始选举 。投票从2018年4月12日开始 ， 5月19日便结束 ， 街道办拒绝了筹备组关于延长投票时间的要求 ， 直接要求开票 。 开票的第二天 ， 街道办的工作人员召集筹备组的成员开会 ， 表示这一次投票无效——开票箱统计之后 ， 发现只有投票人数过半 ， 而投票者所占的小区建筑面积并未过半 。 究其原因 ， 是因为一部分选票被街道办认定为不合格——一部分业主在选票上写明 ， 自己服从多数人的选择 。 这100多张选票直接被街道划为无效 ， 直接影响到了“双过半”的结果 。李玉说心都凉了 。 但也只能如此 ， 选举委员会不得不为同一个议题 ， 组织第二次选举 。按照西安市房管局《西安市业主大会和业主委员会指导规则》 ， “街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动提供业务指导 ， 将业主大会活动纳入社区活动范畴” 。但中国人民大学公共管理学院副教授、和谐社区发展中心副理事长陈幽泓认为 ， 街道办是政府的派出机构 ， 业委会是群众自治组织 ， 两者并不是上下级关系 。 这种指导 ， 业委会也可以不采纳 。她举例 ， 2003年 ， 深圳市住建局罢免了景洲大厦业主大会选举出的业委会主任邹家健 。 当时消息传得很快 ， 第二天见了报 ， 消息轰动全国 ， 没过几天 ， 景洲大厦召开业主大会重新选举业委会 ， 邹家健再次当选业委会主任 。2016年和2017年的年底 ， 融侨馨苑业委会也举行了两次对物业公司的选聘 。 第一年未达到《物权法》规定的双三分之二 ， 因而无效 。 第二年则成功选聘了万科物业 。但万科至今未能进入小区 ， 原因是一纸判决 。 2019年 ， 融侨馨苑一位业主将业委会告上法庭 ， 认为业委会选聘万科的过程有问题 。 在两次审理后 ， 西安市中院支持了这个业主——支持的理由之一是 ， 表决的选票上 ， 对选聘方式没有给出足够多的选择 。 而且这张表决的选票 ， 却是在街道办的建议下制定的 。多年研究小区治理的专家陈凤山认为这个结果不令人满意 ， “如果这位业主当时反对 ， 完全可以征集20%业主的意见 ， 发起议题上议 ， 这是议事规则里写明的——一旦你发起 ， 业委会就要受理 。 ”但这位业主在没有征集意见、向业委会发起议题上议的前提下 ， 参与了投票 ， 然后在对结果不满意的情况下发起诉讼 ， 认为业委会伤害了自己的“选择权” 。“国务院物业物业管理条例里设定 ， 业委会具有召集业主大会、设定议题的权力 ， 议题只要不违法就行了；而物权法当中有明确规定 ， 业主委员会的决定对业主有约束力 ， ”陈凤山说 ， 这个结果使一个人的起诉 ， 否定了小区4200户业主（投票总数是4537户）的选择 。在业委会任职期间 ， 第二届业委会主任张淼被物业公司的人用502胶水灌过锁眼 ， 也被物业公司的人以贪污业委会的经费为由告到了工作单位 。 如今 ， 卸任后的张淼已经没那么生气 ， 他说 ， “立场上的不同 ， 我现在完全可以理解 。 ”张淼也表示 ， 在业委会的选举和行权上 ， 法律规定缺乏现实生活中的可操作性 。 比如 ， 《物业管理条例》和《物权法》 ， 都没有明确规定业主投票的细则 ， 这些空白地带往往需要筹备组、业委会的人来填补 ， 而这些自行制定的规则 ， 就很可能被街办 ， 或者法院判定为不合理 。 “在一些时候 ， 街道确实没有为难业委会——但也只是因为他们不想为难你 。 ”前述那个业主的诉讼 ， 直接影响到了融侨馨苑小区选出的物业进场 。 如今 ， 业主委员会向省高院提起再审 ， 已经立案 。虽然步履维艰 ， 但融侨馨苑业委会和热心业主 ， 仍然努力从物业手里将小区的一些权益接管了过来 。国家电网的改造工程 ， 曾在小区里遇到不小的阻拦——第三届业委会主任李淑宁说 ， 物业公司掌握着小区里所有配电箱的钥匙 ， 他们不愿意交出钥匙 ， 因而小区电路的改造时间一再拖延 。 在有电网工作人员、街道办、居委会、物业和业委会的一次协调会上 ， 李淑宁直接提出要召开业主大会：“要不物业的人可以问问街道办的同志 ， 召开一次业主大会需要多长时间？”最终 ， 在街道办、居委会和其他部门的施压下 ， 物业交出了配电箱的钥匙 。李淑宁听工程改造的人说 ， 配电箱已经很久没做过清理 ， 里面灰尘攒了厚厚一层 ， 几乎要影响供电 。小区“善治”， 以及年轻人的加入在过去的3年间 ， 马辰辰能感受到 ， 心晴雅苑小区对物业公司的接纳度在逐步提高 。 物业费的缴费率在去年就到了100% ， 这是很罕见的数据 。 他在去年年底看了自己的微信进出账记录 ， 发现小区里通过微信转账缴物业费的就有30多万元 。 业主的私人转账 ， 让他有一种自己和物业公司被业主们信任的感觉 。


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