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西安社区业主“驯服物业”十年史( 二 )

西安社区业主“驯服物业”十年史
周宏斌在下班后路过小区里的花丛时顺手浇水 ， 如今这些植物成为小区一景 。”酬金制”之下 ， 物业必须向业主公开全部的账目 。 物业的一些代收代缴费用的工作就很难有猫腻发生 。以停车费为例 ， 业委会秘书代云彬的工作电脑里装着一个自动计数系统 ， 系统连着小区门口的摄像头 ， 每一辆进场车辆的费用都被明确记录下来 ， 到晚上 ， 代云彬就到保安的岗亭里查费；而为了保证类似的收费环节不出问题 ， 紫昕物业每隔一段时间 ， 还会把几个保安的岗位轮换一番 。除了驯化出一个“好物业” ， 业主们不再为物业“闹心”之外 ， 心晴雅苑的业主们还获得了业主自治的收益 。 在小区实行3年的物业酬金制后 ， 2019年当年 ， 小区的总收入达到了205万元 ， 其中包括属于每一位业主的共有收益——停车费、电梯广告费等85万元 。有了钱 ， 工作更好办了 。 在基础服务之外 ， 由业主委员会授权 ， 物业先后完成几十项更新改造项目 ， 这个衰败中的老旧小区 ， 转入维修护理的良性循环 。 而且 ， 这些项目的费用 ， 没有动用小区一分钱的大修资金 ， 都是从业主们的共有收益中支出 。在西安 ， 来心晴雅苑参观的其它小区的业委会成员很难不感到羡慕 。 而机关刊物派出的采访人员、市政策调研室和社会科学院的研究员 ， 都希望以心晴雅苑作为样本 ， 寻求小区居民自治的道路 。 9月19日下午 ， 西安市碑林区一位人大代表带队来小区参观 ， 语气里满是羡慕——他所在的小区 ， 业委会刚刚成立 ， 想罢免、更换物业 ， 几乎是遥遥无期 。拉锯战中， 业主自治的“基本盘”让人羡慕的好物业 ， 不是凭空降落的 。 从2004年开始有业主维权 ， 到2011年8月第一次召开业主大会 ， 罢免老物业 ， 选聘新物业 ， 再到2017年正式开始实施“酬金制” 。 心晴雅苑业主们的“夺权史” ， 也是一部小区物业的“驯化史” 。 虽然其间困难重重 ， 但毕竟是成功了 。而同在西安南郊 ， 8公里之外的融侨馨苑小区 ， 就没有那么幸运 。 如今 ， 这个小区的业主自治正卡在一个尴尬的节点上 。这是一个有6881户、居民人口总数超过3万的超大小区 。 这个数字 ， 相当于陕西省2018年一个乡的平均人口（注：根据民政部统计 ， 截至2018年12月31日 ， 陕西省有3926万人 ， 含1311个乡级行政区划单位 ， 平均每个乡行政区划有3万人） 。这个超大小区的业主们 ， 也是在2011年前后与前期物业（开发商交房时留下的物业）发生矛盾开始维权的 。 2016年6月底 ， 小区与前任物业的合同结束 。 2018年1月 ， 业主们通过业主大会 ， 选聘了万科作为新任物业公司 。 但直到2020年10月 ， 前任的金辉物业仍不肯搬走 ， 新物业也无法入住 。 “强买强卖 。 ”在小区住了10年的热心业主尹洁这么总结 。2018年的业主大会之后 ， 融侨馨苑业委会宣布与金辉物业解除合同 ， 以酬金制选聘万科物业 。 但会议结束不久 ， 金辉物业就在小区的广场上贴出公告 ， 宣布对投票结果“不承认、不接受、不执行” ， 并评论称：“‘酬金制’并没有多少业主真正了解 ， 更何况是鲜有先例的’账户共管’下的’酬金制’ 。 上述制度在西安地区几乎没有成功经验 ， 融侨馨苑小区体量巨大 ， 将小区作为试验田 ， 其后果不是广大业主能够承受的 。 ”金辉继续以“正主”的身份在小区催费、运转 。 但尹洁认为 ， 强卖的服务不香——她很少在除了收费停车场以外的地方看见保安 ， 电梯里的摄像头有一些不知所踪 ， 而那些在岗的摄像头也老不在工作状态；供暖季 ， 家里的气温怎么也上不去 。 从2010年左右冬天在家里要穿短袖、单裤 ， 到如今 ， 冬天在室内也不得不套上毛衣和马甲 。因为没有合同关系 ， 业委会对物业的监督也无从谈起 ， 双方甚至已经多年都是零交流的状态 。 业委会办公室的工作人员说 ， 她给物业送去以业委会名义发出的红头文件 ， 函才放下 ， 人一转身 ， 背后就传来撕纸、扔纸的声音 。没人知道这场拉锯战会在什么时候结束 。


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