江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

西安社区业主“驯服物业”十年史

文 | 庞礴“成功的小区 ， 都有幸运的偶然 。 失败的 ， 几乎都是必然 。 ”这两个小区的处境 ， 也是当下中国小区业主自治实践的真实写照 。在多雨的秋天开始以前 ， 位于西安市雁塔路中段的心晴雅苑小区 ， 75岁的李建华打算与紫昕物业工程部的负责人谈谈 。小区四栋楼 ， 其中三栋的楼顶已在前些年做过防水处理 ， 2号楼则在最近一年出现问题 ， 楼顶的防水处理 ， 需要在秋雨来临以前完工 。李建华 ， 是心晴雅苑业主委员会前两届的成员 ， 以及本届监事会（全称业主监事会 ， 负责监督、审查、评价业委会工作）成员 。 从业委会转向监事会 ， 是为了减轻她的工作量 。 她年纪大了 ， 心脏时常不适 ， 来开会、值班时 ， 常带着速效救心丸 。她曾是个预算工程师 ， 对报价、看图纸的工作门儿清 。 小区另外三栋楼的防水工程也有她参与——因此 ， 在看到物业工程部的负责人报出施工面积需要500平方米时 ， 她马上急了 。 工程就要开始 ， 她火急火燎地拿出2号楼楼顶的平面图准备质证 。 争论没持续多久 ， 李建华就把面积砍到250平米 。 “300平米行吗？”对方试探着问了问 ， 但李建华没同意 ， 对方也就作罢 。这不过是这间会议室里无数次争吵中再正常不过的一次 。 在心晴雅苑小区 ， 对小区内的各种建设 ， 业主委员会有绝对的话语权 。西安社区业主“驯服物业”十年史
心晴雅苑小区入口处（图：庞礴）独此一份的物业服务合同“物业相当于小区的管家 ， 而这个管家 ， 是我们全体业主聘来的 ， 是为我们服务的 ， 小区的事儿 ， 当然要由我们小区业主说了算！”业委会主任周宏斌快人快语 ， 嗓门特大 。2017年7月1日 ， 当紫昕物业的工作人员列队进入心晴雅苑时 ， 副总经理郭艳心怀忐忑 。 她想的是“以后还不知道怎样呢”——这个有4栋楼、236户居民的小区 ， 是郭艳心里的“恶婆婆” 。 在此之前的6年里 ， 心晴雅苑小区的业主们 ， 不仅投票罢免了前期物业公司 ， 在微博上招标聘请了新物业公司 。 在合同期满之后 ， 又解雇了新物业公司 ， 最终又决定聘请紫昕 。不仅如此 ， 业主们与前期物业打赢了包括一、二审和执行程序在内的8场“官司” ， 从开发商手里抢回了物业用楼 ， 以及包括停车场、电梯广告等在内的400多万元共有收益 。 业委会拆“违建”、业委会强势维权的各种消息 ， 时不时地传出来 。他们双方签下的物业服务合同 ， 在全陕西独此一份 。区别于广泛使用的费用固定、盈亏自理的小区物业“包干制” ， 紫昕与心晴雅苑签订的是“酬金制” ， 这使得心晴雅苑成为西北第一家由全体业主采用“酬金制”聘请物业 ， 由业主委员会全面监督物业履行职责的小区 。按照“酬金制” ， 在为小区提供的每一项服务中 ， 紫昕物业列出自己的预算 ， 另外再加10% ， 作为服务酬金 。 这意味着紫昕物业需要向业委会公开所有支出 ， 并接受对方的讨价还价 。 过去两年 ， 紫昕物业在心晴雅苑每年获得的酬金 ， 只有10万元左右 ， 相比那些利润丰厚的物业公司 ， 可以用“微薄”来形容 。双方的争论时时会发生 ， 尤其是在出年预算、月预算时 。 紫昕物业的经理马辰辰常常听见业委会主任周宏斌与项目经理在隔壁争吵 。 2018年 ， 周宏斌把紫昕物业的160万预算压缩到了140万 ， 物业为此砍掉了消防设施和自行车棚整修等项目 。 后来 ， 这些必要的项目又陆陆续续加回来 。 据马辰辰介绍 ， 到2018年底 ， 物业的人工成本超支 ， 不得不从所得的酬金里出了9万元——这一年下来 ， 公司的收益只有不到一万 。而在另一次争论里 ， 周宏斌要求物业的年度预算与决算之间误差不超过3% ， 对此 ， 马辰辰强烈反对 ， “一个月的预算就十几万 ， 有不少是临时产生的人工费用 ， 怎么可能？”事实证明 ， 这样摆在桌面上的争执和对立 ， 于小区的业主们是有益的 。 在以往的小区物业“包干制”下 ， 业委会无从知道写在合同上的服务项目是否被履行 。 在一个运转多年的小区 ， 二次供水水箱、化粪池、监控系统和消防器械都需要定时清理维护 ， 但业主们无法确定 ， 那些看不到的角落是否被物业照料得当 。 而在心晴雅苑小区 ， 物业所有的服务项目 ， 全部在年初的预算里被列出来 ， 在执行时 ， 也常有业委会成员在场监督 。


推荐阅读


上一篇：95号汽油和德国进口汽油对比

下一篇：论2020年诺贝尔经济学奖拍卖不重要信息博弈才是