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一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？

 
（前言：国庆节前去昆明调研 ， 第一次到这个城市 ， 虽然跟我预想中的花园城市有点差距 ， 但昆明人给我留下了深刻的印象 ， 真的太太太热情了 ， 对我照顾周到又体贴入微 ， 令我非常感动 。
我去过那么多城市调研 ， 发现昆明男人最细心 ， 据他们说女人在家里的地位很高 ， 远超四川、上海 ， 男人都听女人使唤 ， 这还是母系社会遗留下来的优良传统 。 呵呵以后姑娘们找个云南人嫁了不错 。 ）
作为一带一路通往东南亚的桥头堡 ， 昆明房价起点并不低 ， 2010年 ， 长沙房价在五千左右时 ， 昆明房价就六七千了 ， 2013-2016年 ， 经历了横盘调整、微降期 ， 2016年10月楼市开始逐渐启动 ， 到2017年5月加速上涨 ， 大牛市持续了一年半 ， 到2018年底接近尾声 。
但受市场惯性影响 ， 所以2019年昆明还余热未了 ， 成交量持续升高 。
今年疫情期间市场感受到了低潮 ， 之后又有所回暖 ， 但到了八九月 ， 各代理机构明显感到购买力转弱 ， 新盘去化率下滑 ， 随着昆明的新盘供给量上升 ， 去化周期延长 ， 昆明楼市的调整期真的来了 。
这个金九银十 ， 昆明各大房企们就已经开启打折促销的浪潮 ， 年底降价在所难免 。
这次去昆明 ， 小伙伴们带着我到东南西北中热点片区都转了一下 ， 我大概对这个城市的地貌和格局有了简单的了解 。
整体有这么几点感受：
1、昆明房价基数不低 ， 两年时间 ， 新盘涨幅普遍接近翻倍 ， 预计未来中心区回调空间有限 ， 远郊区和文旅盘回调幅度会多一些 。
一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？
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昆明2020年9月的住宅房价地图
2、昆明的购买力超过一半来自地州市和全国 ， 这样成交量容易受政策影响波动 ， 但好在昆明的调控政策还是很宽松 ， 外地人都可以买一套 ， 首付只需2成 ， 而且市场已经转冷 ， 政策只会松不会紧 。
3、昆明的城市规划做的不是特别科学 ， 呈贡新城离主城区太远 ， 人口和产业导入难度大 。 而离主城区近的地区 ， 巫家坝和滇池 ， 本来地理位置最佳 ， 发展难度也不大 ， 但政府的公共配套却跟不上 。
在昆明 ， 也有“东邪西毒、南帝北丐、中神通”的说法 ， 这跟成都很相似 。
下面我将分区解读 ， 但毕竟是我第一次去昆明 ， 对城市还不够了解 ， 观点如果有些不成熟 ， 也欢迎大家在留言区指导 ， 多吐吐槽 。

南部
因为我是从东部机场过来的 ， 沿路顺便看了一下 ， 对东部感觉也不是太好 ， 所以东边就省略了 。
昆明的新盘供应主要集中在南边 ， 而且南边的热点片区很多 ， 特别是巫家坝、滇池都是外地人热衷投资的板块 。
热度最高的是巫家坝 ， 定位为面向东南亚的金融中心总部基地 ， 光是那中央公园就规划有五千亩 ， 排名中国第一 。
但项目开发了一二十个 ， 公园还没建 。
著名的烂尾楼 ， 别样幸福城就在这里 ， 跟片区高端定位有些格格不入 。
昆明遗留的烂尾楼太多了 ， 成了城市难抹的伤痕 ， 幸好昆明在前进 ， 群魔乱舞的时代已成过去式 ， 目前市场占主导的都是外来大开发商 ， 大家对这个城市的信心和好感也在增强 。
一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？
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我看过很多城市的这种新片区建设模式 ， 通常都是给一级开发商 ， 先把片区的公园和各种馆建起来 ， 公共配套齐全了房子才有卖点 ， 土地才能卖个好价钱 。
如果只是先画饼就把地卖出去了 ， 政府哪来的动力和资金再去建这些配套呢？
还有一个燃眉之急是拆迁 ， 现在片区房价已经普遍涨到2万了 ， 如果是低密度的厂房拆迁成本还低一点 ， 如果是居民楼拆迁成本就高了 ， 恐怕很难拆的动 。
公园最近已经启动招标了 ， 先建一小部分 ， 计划2023年年底竣工 。


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