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一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？( 二 )


整个中央公园最后能不能全部建完 ， 谁也不知道 。
反正边建公园 ， 有看得见的预期了 ， 土地至少能卖个相对好的价格 。
最近跟公园招标一起推出的是巫家坝推了2块地 ， 有一块最高起始价已经到了1.4万/平米 ， 如果月底能够成交 ， 那对巫家坝的房价又是一个助推器 ， 因为市场会预期未来房价要卖到两三万 。
现在巫家坝有十多个新项目紧邻着 ， 价格在1.8-2.4万/平米之间 。
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因为区域供给量大 ， 购房者可选择范围广 ， 楼盘去化也参差不齐 。
比如保利天际 ， 精装卖2万一平 ， 都是改善的户型 ， 保利开盘仅卖了15套 ， 去化率13% 。
而附近的龙湖天璞卖的是毛坯价1.8万 ， 户型面积跟保利相差无几 ， 开盘就售罄了 。
说明现在市场对这个价格已经非常敏感了 。
当然个别楼盘品质如果格外突出 ， 价格高也是有人买单的 ， 比如西派国樾 ， 精装2.4万-3万/平米 ， 200多平米 ， 推108套开盘有84%的去化率 。
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西派一期千多户 ， 据销售说至少一半是地州市的人来买 。
别看昆明经济实力一般 ， 但也藏龙卧虎 ， 有些做东南亚出口贸易的老板还是很有钱 。
但后市升值潜力如何 ， 关键取决于政府对片区配套的打造能力 ， 金融中心能不能名副其实 ， 如果说低于预期的话 ， 后面升值也会令人失望 。
整体来说 ， 巫家坝片区的房子都比较新 ， 即使公园最后不能全部建成 ， 但也是成片的住宅区 ， 观感比较好 ， 只要教育、商业配套跟上也行 ， 而且巫家坝的地理位置比较好 ， 离二环直线距离只有2公里 ， 如果提前释放的这些利好 ， 后面能够兑现就没什么问题 。 如果落空了 ， 那就是另当别论了 。
再看滇池 ， 这是地州市和外地人热衷投资的片区 。
看到下面图中远处那个黄色小区吗 ， 叫艺术家园 ， 是学校的福利房 ， 据说2018年一季度市场火爆的时候 ， 有深圳客过来一次性买了五套 ， 当时想当然以为滇池很快能发展起来 ， 毕竟靠湖 ， 又有地铁规划 。
结果买完房子就销声匿迹了 ， 因为昆明把资源都转移到呈贡了 ， 滇池这边始终没有好学校 ， 片区发展也在放缓 。
今年这个深圳客把房子卖掉 ， 他说只赚了点路费 。
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当然这个跟标的也有关 ， 另一个陪我看房的侯哥 ， 他2016年年底7000一平买了滇池旁边的金科阳光里 ， 现在涨到1.5万了 。
我们在王府井(600859,股吧)滇池小镇转了一圈 ， 感觉人气平平 。
其实滇池的地理位置和资源优势得天得厚 ， 只是政府规划和发展重视程度可能不够 ， 确实是浪费了好的海景资源 。
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比如金科江湖海 ， 2017年10月首开1.2-1.4万 ， 现在二手房是2万左右 ， 涨幅60%左右 。
这个涨幅在昆明当然也不差 。 只是说这个滇池新城如果打造的好 ， 本来是有希望媲美原来昆明老滇池豪宅区的 ， 那边毕竟很多都是十多年楼龄了 ， 富人是需要新房子升级换代的 。
一个片区能不能发展起来 ， 首先必须是要有政府的规划投入 ， 教育资源 ， 公共配套必不可少 ， 光靠开发商是炒不起来的 。

西部
西边被称为“西毒”真是不冤 ， 我们去西北新城的时候 ， 东边很多冶炼厂 ， 浓烟滚滚笼罩着上空 ， 不远处就有很多高楼居民区 ， 住在这边天天吸着毒气 。
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环境差 ， 价格也相对便宜些 ， 大部分在11800-18000元/平之间 ， 这边项目很密集 ， 供给量也大 。


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