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一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？( 三 )


根据中原地产对客户数据的统计 ， 西部片区以昆明主城客户为主 ， （含外省常期在昆居住）占比近75% ， 地州客户占比约20% ， 外省客户占比只有5%左右 。
外省客户买的少 ， 主要是西部的炒作概念少 ， 也不适合旅游度假 。 所以自住还行 ， 要投资还是另寻宝地吧 。
一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？
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我们跑到阳光城(000671,股吧)滇池半山上去看盘 ， 那山路蜿蜒真跟去探险一样 ， 不过1.8万/平的大户型洋房卖的还行 ， 1.6万的中小户型反而没那么受欢迎 。
因为愿意住这种山上的 ， 无非是改善型家庭 ， 喜欢清静 ， 而首次置业的刚需家庭 ， 对公共交通要求比较高 ， 不太会喜欢这种地段 。
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在去滇池半山途中拍摄
融创文旅城快卖完了 ， 上万户 ， 配套自成一体看来很受欢迎 ， 洋房都上2万多的价格了 。
但我对西部整体的感觉不是很好 ， 比较凌乱 ， 不成片 。 西部新城又很密集 ， 只能说是刚需上车片区吧 。 改善的话不建议买西部了 。 而且西边北边都是山 ， 发展空间也有限 。

北部
北部人气明显要比南部旺盛的多 ， 还能看到很多写字楼 ， 晚上灯火通明 ， 烟火气十足 ， 跟南部形成强烈反差 。
老城虽老 ， 但有人气 ， 新城虽新 ， 但人气需要时间累积 。 不过昆明北部老城区倒是一点都不老 ， 我感觉城市建设也挺新的 ， 街道都很干净整洁 。
房价涨幅也跟南边旗鼓相当 ， 比如北京路附近的小区 ， 2017年买的新房1.2万 ， 现在在2万左右 ， 涨了6成多 。
昆明买房的地缘性特征也很明显 ， 北边的房子大都是北边本地人买的多 ， 外来人买的少 。
月牙塘小区 ， 昆明最好的政府公立双学位 ， 20年的楼梯房 ， 2016年80平米的房子100万 ， 现在中介说报价在210-239万 。
再往北到顶 ， 就是昆明瀑布公园 ， 有几个新盘 ， 价格在毛坯1.3-精装1.6万/平米左右 ， 2017没涨之前大概是八九千的价格 ， 涨了60%以上 ， 今年疫情期间有楼盘降过价 。
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这个价格跟西部不相上下 ， 但这个片区给我的舒适感更好 ， 居民区成片 ， 而且都比较新 ， 环境也好 ， 比西部强多了 。
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（昆明瀑布公园）
但北部发展也有极限 ， 因为地理位置的原因 ， 北部到瀑布公园再往北就全是山了 。
昆明的地形很独特 ， 四周全被山包围着 ， 腹地很小 ， 跟福州一样 。
往东也是山 ， 但东北往机场方向一直延伸到嵩明 ， 还能挤出一块平地来发展 。 不过时间关系 ， 我没有去这边跑盘了 。 因为距离市区也比较远 ， 杨林到市区的距离 ， 跟呈贡到市区差不多 ， 已经属于远郊了 ， 只是价格相对还比较低 ， 在六千左右 ， 所以据说现在挺受购房者青睐 。
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中心区
中心区主要是指二环以内 ， 新盘很少 ， 在售的很多都是公寓 ， 纯住宅楼盘没几个 ， 一环内的俊发逸天峰价格最高 ， 两百多平米大户型单价卖到31000万带精装 ， 基本上卖完了 。
一环边上的华润置地悦府 ， 周边环境比较杂乱 ， 各种批发市场 ， 但地段摆在这了 ， 9月开盘的 ， 有打折促销 ， 大户型卖2万1带精装 ， 开盘去化有9成 。
中心区因为项目少 ， 楼盘去化率都还不错 ， 开盘至少有个7成 ， 不用担心卖不掉 ， 顶多就是卖久一点 ， 指望降很多也不现实 。
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