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一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？( 五 )


到处都是在建的新盘 ， 供给量比较多 ， 我们看了2个新盘 ， 虽然有些户型赠送多 ， 看了比较有购买欲望 ， 但这种地方不抗跌 ， 如果你不是非海景房不可 ， 我觉得同样的1万左右 ， 还不如买呈贡市区 ， 去云南养老生活配套还完善些 。
毕竟你到古滇也不能天天花几百块钱门票去游乐园玩啊 。

昆明房价走势分析
看完一圈下来 ， 结合现场的观感 ， 以及我跟昆明业内朋友了解到的情况 ， 今年昆明行情明显不及去年 ， 9月市场开始转向 。
接下来我们通过基本的数据来分析下昆明楼市未来的走向 。
大家可以看下锐理数据 ， 昆明从去年以来 ， 新房开始供过于求了 ， 今年就更加明显 ， 不仅供应量加大 ， 成交量还在下滑 。
一带一路|昆明调研：一带一路下的城市机会有多大？
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今年1-9月 ， 新房成交量只有711万平米 ， 相比去年同期的904万平米 ， 下滑了30% 。
截至今年9月30日 ， 昆明商品房库存达到2256万平米 ， 去化周期是2.17年 。
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当然这里面主要是商业和办公楼的库存大 ， 去化周期长 ， 住宅要少很多 。
如果分开看的话 ， 住宅库存总共是872万平米 ， 只需1年的去化时间 ， 属于正常 。
而商业和办公加起来就有1383万平米 ， 商业去化要十五六年 ， 办公要五年多 ， 非常恐怖 ， 这是很多城市的通病 ， 商业类的物业严重过剩 ， 所以价格跌的也比较惨 ， 以后还会继续跌 ， 深不见底 ， 所以如果不是你自己有办公或者开店的需求 ， 我一般都不建议投资这些物业 。
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昆明住宅今年处于量跌价涨的最后阶段 ， 一方面是受到疫情的影响 ， 很多家庭收入也下滑了 ， 我这次去昆明见到的一个代理机构的领导 ， 他说今年收入明显下滑 ， 身边很多人收入都下滑了 ， 购买力在下降 。
另一方面是2017年之后牛市 ， 量价齐升 ， 需求集中释放了一波 ， 该买的买了 ， 房价涨到了一定程度 ， 很多人买不起了 ， 市场本该到了调整的时候 。
其实九月份很多新盘已经开始打折促销了 ， 佳兆业城市广场从1.6万降到1.45万 ， 恒大嵩明从7200降到6500 ， 还有很多项目是暗降 。
以史为鉴 ， 昆明2019年是土地出让大年 ， 仅次于2013年 ， 之后低迷下跌了三年 ， 一直到2017年市场才反弹 ， 这次不一定完全重演跌三年 ， 跌那么多 ， 但是 ， 调整不可避免 ， 因为那一轮货币相对紧一些 ， 利率也高 ， 现在货币相对宽松 ， 房贷利率也低 ， 过两年大家手里有钱了还是会选择买房抗通胀 ， 但去年土地供给多 ， 今年明年昆明的新房供给量会上来 ， 市场短期供过于求 ， 房价想不调整都难 。
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四季度估计会有更多楼盘价格下跌 ， 南市区供给量平均占了全昆明的一半 ， 还有西市区 ， 占了20% ， 供给量大的会有降价压力 ， 还有远郊那些文旅项目 ， 1万降到七千都有可能 。 而市中心盘源很少 ， 就会相对比较抗跌 ， 只会有些折扣 。
昆明今年9月底出台城市更新改造计划 ， 计划3年完成全市城中村改造 ， 总共395个项目 ， 已经完成108个 ， 未来3年还要改造223个 ， 总共4412万平米 。
如果是前几年 ， 有中央的货币补贴政策 ， 这么大的改造力度 ， 房价很快就水涨船高了 ， 但现在政策已退去 ， 光靠地方自己推动拆迁改造 ， 太难了 。

昆明未来潜力分析
大家看完上面的分析 ， 会感觉昆明房价其实也不低啊 ， 市中心两万多 ， 二环外都是一两万了 ， 昆明本地人更是百思不得其解 ， 我们这里人家收入低 ， 房价怎么就炒这么高了呢？


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