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『美好』恒隆地产致股东函 | 陈启宗：美好的日子就在前方(11)


令项目发展成功 。 对他们来说 ， 这即使不是不可能 ， 也绝不容易 ， 因为项目有先天缺陷 ， 即地产业基因缺陷 。
前车可监 ， 在上述情况下 ， 没有人能打造出世界级发展项目 。 此外 ， 财政回报可能会受严重限制 ， 因为发展商兴建的面积越多 ， 获得的回报其实可能会越少 。 购物商场所得的丰厚租金必然会包含不合理的高昂成本 ， 即空置办公室所涉及的土地空间及其建筑费用 。 在这个局面下 ， 没有赢家-发展商或业主无法赚取最大的利润；租户无法享受宜人的环境；市民被迫与空置且日久失修的摩天大厦共存 。 至于政府 ， 尽管能卖地套现 ， 却无法从持续税收中获取更多 。 所有人都很失望！
幸好我们从来没有受困于这类项目 。 上述经验提醒我们 ， 在评估新机会时要更加谨慎 。 到目前为止 ， 我们对现有的一切都非常满意 。 我们将继续竭尽所能 ， 从中获得最大的长期利润 。
来年 ， 本人预计我们的内地购物商场会继续表现出色 。 上海恒隆广场在完成资产优化计划后 ， 能否连续第四年实现双位数的租金增长 ， 对此本人不能保证 ， 但相信机会很大 。 上海港汇恒隆广场将在第三季全面重开 ， 届时租户的销售额和租金收入均会飙升 。 若上海港汇恒隆广场在未来数年增长均达双位数 ， 就如在同一城市的上海恒隆广场一样 ， 本人不会感到意外 。
本人预料上海以外物业的表现将会有全面进步 。 济南恒隆广场规模庞大 ， 多年来维持稳定的租金增长 ， 一直是我们肩负重任的出色物业 。 该购物商场于2011年落成 ， 现在应是时候进行小型的翻新 ， 甚或一些优化工程 ， 以引入更多能负担较高租金的高端品牌 。 工程计划已经制定 ， 当执行时无可避免会稍微影响业务 ， 但为了早些赚取更佳的单位租金 ， 这些工程是必须的 。
经过我们轻微调整租户组合后 ， 沈阳皇城恒隆广场近年占据了一个利基市场 ， 租金收入以可观的速度稳步上扬 ， 比以往更接近最佳表现 。 话虽如此 ， 市场状况日新月异 ， 我们必须与时并进 。 只有这样 ， 我们才能令租金收入持续增加 ， 不过目前为止一切都相当不错 。
沈阳市府恒隆广场正逐步改善 。 其第二期项目正在拟定 ， 当中包括住宅大楼以及与第一期整合的购物商场 。 此举可增加零售空间约50% ， 整合后的购物商场也会更具竞争力 ， 而住宅单位则会放售 。 大连恒隆广场营业表现持续优秀 ， 能够与同位于辽宁省的沈阳皇城恒隆广场 ， 以及无锡恒隆广场媲美 。 这两项物业的往绩现在很可能在大连恒隆广场重现 。
沈阳皇城恒隆广场于2010年开幕 ， 是我们上海以外的第一个发展项目 。 首数年确实十分难熬 ， 而2011至2012年开始的熊市更不济事 。 经过管理层多番努力 ， 大约2014年 ， 本人告诉股东 ， 沈阳皇城恒隆广场已经扭转劣势 ， 或有机会成为新星 。 它做到了 。
2013年 ， 无锡恒隆广场在市况低迷时开幕 。 然而 ， 到了2016年左右 ， 即熊市完结前的一两年 ， 本人断言 ， 此项目终有一天会成为集团的宠儿 。 不用多久 ， 它就成为了我们的第二个Home to Luxury（首个是上海恒隆广场） ， 并从此蒸蒸日上 。 前述的2019年业绩数据说明了一切 。 沈阳皇城恒隆广场和无锡恒隆广场的租金增长分别是20%和22%；营业溢利增加了56% 和59%；租赁边际利润率双双提高至45%；租户销售额亦分别增长了20%和21% 。 这两项物业在未来数年的表现应该仍会十分可观 。
现在 ， 本人预料大连恒隆广场会是下一个有类似突破的发展项目 。 原因如下：大连恒隆广场的租户销售额在去年增长达29% ， 是我们内地购物商场中最强劲的 。 2019年 ， 租金收入攀升28% ， 业绩改善81% ， 是增长表现最佳的物业 。 其内部增长有望持续 。 该项目的第二期现正推出市场 ， 占总空间13% 。 租户组合正向高端发展 ， 单位租金因此有所提高 。 某些顶级品牌已经进驻 ， 期望未来数年会有更多 。


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