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『美好』恒隆地产致股东函 | 陈启宗：美好的日子就在前方( 十 )


至于我们的业务呢？答案很明显：我们对内地物业组合的依赖将会增加 。 香港不会消失 ， 我们在香港的物业也不会消失 。 我们仍会收取可观的租金 ， 但未来数年增长会减慢 。 我们的零售及办公楼租金都会如是 。
可幸的是 ， 我们在香港并没有像在内地那样的高端购物商场 。 随着内地富裕人士不再来港消费 ， 香港的这类购物商场将会最受打击 。 毕竟 ， 北京近来的政策大大拉近了内地城市与包括香港在内的其他城市之间在高端时装商品方面的价格 。 许多顶级品牌的全球业务中 ， 香港占5%至10% ， 而其中很大部分的销售份额来自内地访客 。 但这比率一定会下降 ， 而且可能会急剧下降 。 香港损失的业务 ， 大部分将转移到内地 ， 这只会使内地的购物商场受惠 ， 例如我们在上海及其他地方的购物商场 。
这里正好让本人转而谈谈一个令人愉悦得多的话题 ， 就是我们内地物业的展望 。 让本人从较弱的范畴 ， 即办公楼谈起 。
纵观中国的大城市 ， 不难留意到空置的办公楼随处可见 ， 其中只有极少是设计得宜或建筑完善的 。 在一线城市以外 ， 几乎找不到任何达世界级标准的办公楼 。 许多办公楼甚至连选址都不合理 。 正如本人先前解释过 ， 那些高端商业项目发展商显然忽视了“地产业基因” 。 那些办公楼几乎没可能成功 ， 其中很多会空置或半空置一段长时间 ， 甚至永远如此 。
反之 ， 我们所有地区的办公楼都视这些主要的基因元素为金科玉律 ， 所以成绩骄人 。 尽管如此 ， 供应过盛令租户多了选择 ， 租金增长因而受压 。 作为办公楼业界的翘楚 ， 保持全部或接近全部租出对于我们来说应该不是问题 ， 但其投资回报跟高端购物商场的投资回报是永远无法相提并论的 。 这点我们从一开始就已经知道 。
以无锡恒隆广场为例 ， 第一座大楼的租出率徘徊于90% ， 而去年8月开幕的第二座大楼至今已租出了25% ， 假以时日会全部租出 。 除了提供合理回报 ， 办公楼还能帮助楼下的购物商场 ， 带来优质的客流量 ， 两种产品类别相辅相成 。
然而 ， 这个现象提醒了我们在评估新项目时需要谨慎 。 杭州恒隆广场应该属于例外 。 杭州接近是一线的城市 ， 有很多办公楼全部租出 ， 但极少属于甲级或位于我们办公楼坐落的传统市中心 。 我们应该有能力创造一个真正的「市中心」 。 内地的普遍问题 ， 政府和发展商均须负上责任 。 本人多次碰上政府规定多幢办公楼须建在购物商场上盖或旁边的项目 。 其动机很明显：地积比率越高 ， 政府通过卖地获得的收入就越多 。 要求土地购买者必须遵从不合理的发展大纲 ， 这显然违反了本人那五点地产业基因中的第三点 。 很多问题会由此衍生 。
首先 ， 当地经济根本不能容纳这么多办公楼空间 ， 这完全是无视市场经济原则中最基本的供求定律 。 其次 ， 这是重大的资源错配 ， 并且对环境造成伤害 。 本人见过一些高层办公大楼 ， 兴建好后空置了数年甚至数十年 ， 最终不得不被拆卸掉 。 拆卸前既不能出租又不能出售 ， 十分碍眼 。
第三 ， 受限于这些政府规定 ， 不能建造优质项目 。 这30年来 ， 中国的城市建筑规模是人类前所未见的 ， 但为何真正出色的建筑少之又少？初期的确可以怪罪于资金短缺 ， 经济开始起飞时 ， 有办公楼总比没有好 。 毕竟 ， 那时的中国人还没有见过像样的优质建筑 。 但即使是最近这10至15年 ， 我们看到的优秀建筑仍然少得可怜 。 当地业界根本没有想过要发展这类物业 ， 甚至连海外发展商也不相信可以做到 。 我们做到了 ， 真好！但作为一个快速发展的国家 ， 缺乏优良建筑无疑令其错失了重大的机会 。
这15年来 ， 我们先后两次面对以下的抉择：我们找到了合意的土地 ， 但政府大纲却完全不合理 ， 那我们应该买还是不买？！那时真的令人揪心 。 最终 ， 我们决定保守出价 ， 结果两幅地块都投不到 。 本人后悔了吗？当时十分后悔 ， 但现在已经不大后悔了 。 一些有能力的发展商投得土地 ， 并尽全力


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