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『美好』恒隆地产致股东函 | 陈启宗：美好的日子就在前方( 三 )


这些数字与收入升幅不相称 。 这就是本人从前提及过我们业务的特色 ， 即是开幕后的数年 ， 成本增幅就算没有被压低 ， 也会放慢下来 ， 而租金收入则会持续攀升 。 这个逆向走势一旦开始 ， 相距只会越来越大 ， 让越来越多收入直接转成纯利 。
我们一直如此预计 ， 只是2012至2017年的熊市使之推延 。 当市场在2018年初回暖时 ， 我们就知道我们的购物商场业务很快会重拾正轨 ， 在经济复苏的第二年便兑现了 。 各个购物商场的租赁边际利润率都有提升 。
在香港这样成熟的市场 ， 我们的投资物业历史较久 ， 租赁边际利润率多年来一直维持在84%至85%左右 。 上海的两座购物商场落成已有近20年 ， 其数字一直徘徊在90%左右 。 纵然上海港汇恒隆广场正进行资产优化计划 ， 但仍达85% 。 不久 ， 它将会回到上海恒隆广场的水平 。
上海以外有三座购物商场的租赁边际利润率增至45%或以上：沈阳皇城恒隆广场和无锡恒隆广场均达45% ， 而济南恒隆广场更达56% 。 所有其他物业的表现都有增长 ， 尤其是大连恒隆广场 ， 其第二期占总空间约13% ， 最近才开幕 。 我们把它逐步推出市场 ， 推高了租出率 ， 也大大拉高了租赁边际利润率 。
本人预期 ， 我们所有发展项目都会朝这个理想趋势前进 ， 租出率和平均单位租金也是如此 。 要了解内地市场有多强劲及我们在内地的表现 ， 可从另一角度看看租金收入的持续增长 。
让我们比较一下以下四组按年数据：2019年全年与2018年同期相比；2019年上半年与2018年同期相比；2019年下半年与2018年同期相比；最后是2019年下半年与同年上半年相比 。 无论在上海还是其他地方 ， 所有数字都是正数 。
事实上 ， 上海以外的物业全部四组数字都录得双位数增长 ， 分别是19%、14%、24%和16% ， 而上海的数字分别为8%、4%、12%和9% ， 所有内地项目的整体增幅则分别为12%、7%、16%和11% 。
当然 ， 我们持续成功的关键是零售额 。 只有当租户做更多生意 ， 我们才能向他们收取更高租金 。 再一次 ， 有关数据同样令人鼓舞 。 撇除正进行资产优化计划的上海港汇恒隆广场及新开幕的昆明恒隆广场 ， 我们其他购物商场的租户在2019年的营业额皆比前一年高 。 四座购物商场的销售额增幅逾20%——沈阳皇城恒隆广场达20% ， 上海恒隆广场和无锡恒隆广场皆为21% ， 大连恒隆广场更高达29% 。
一个有关零售额的有趣现象是 ， 单单上海恒隆广场的零售额 ， 已占我们所有香港零售租户总销售额的90%以上 。 当上海港汇恒隆广场完成资产优化计划后全面投入营运 ， 加上所有顶级时装品牌进驻后 ， 上海的租户销售总额很可能很快便会赶上我们香港的总额 。 更令人振奋的是 ， 把所有上海以外的内地购物商场加起来 ， 其销售额已经超过了香港市场的80% 。
由于每个城市的竞争环境和购买力不同 ， 城市之间的单位租金差异很大 。 这就是为何香港至今仍远远高于所有内地城市 。 即使前者在未来数年不会下跌（这假设值得商榷 ， 本人会在下一节再谈） ， 但两地市场的差距几乎无可避免地会继续收窄 。 这对我们的业务来说是好事 ， 因为我们一直大举扩张内地业务 。
换个角度看：如果我们过去没有进军内地市场 ， 会是怎么样？多年来 ， 由于对内地不稳定因素的担忧 ， 我们一直很谨慎 ， 不出售过多香港投资物业 。 可是 ， 近期本港动荡说明了香港市场也不见得那么可靠 。 可以肯定的是 ， 在两地都有业务 ， 即分散投资组合 ， 我们起码不会陷于最坏情况：即是把所有鸡蛋放在一个篮子里 ， 要是篮底一穿 ， 所有鸡蛋都会无一幸存 。
今年的财务账目特别繁琐 。 有几项元素 ， 有旧的也有新的 ， 很容易把我们业绩的真实情况混淆 ， 只有非常细心的分析员才能充分地剖析我们的表现 。 管理层已竭尽全力 ， 使之更易理解 ， 我们也鼓励所有读者仔细阅读这份年报 。 在这里 ， 本人请大家注意几项关键要素 。


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