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『美好』恒隆地产致股东函 | 陈启宗：美好的日子就在前方( 五 )


我们所有的办公楼表现虽不特别卓越 ， 但保持平稳 。 相对而言 ， 沈阳市府恒隆广场的办公楼以营业溢利增长计表现最好 ， 而去年8月开幕的无锡恒隆广场第二座办公楼租赁情况令人满意 。
位于沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店在2019年9月1日开始营业 ， 已经成为市内房价最高的酒店 ， 并迅速吸引到沈阳及周边城市的富裕人士光顾 ， 而这些富裕人士何其多！
所有内地项目的工程正按计划进行 ， 包括我们的最新项目杭州恒隆广场 。 我们被政府程序耽搁了五个月 ， 终于在去年9月动土 。 所有前期建筑工程已经开始 ， 希望尽可能赶上进度 。 我们委任了总部设于美国纽约市的KPF建筑事务所为项目设计建筑师 。 此前 ， 我们已经与他们合作完成了多个项目 。
香港社会动荡 ， 经济受到严重损害 ， 复苏需时 。 即使复苏后 ， 某些行业也难以重回动荡前的水平 。
目前 ， 零售业首当其冲 。 商店和购物商场不得不关闭 ， 以免被破坏 。 造就香港十多年繁荣的内地访客现已却步 ， 作为业主 ， 我们必须在尊重合约精神与商业伙伴关系之间取得平衡 。 因此 ， 在过去三个月我们不得不按个别情况给予一些租金宽减 。 幸而我们大多数的零售空间都是为切合本地人需要而规划的 ， 虽然未能完全幸免 ， 但所受的影响较小 。
香港的办公楼市场也受到影响 ， 续约租金回软 。
2019年上半年 ， 我们的香港租金轻微增长逾3% 。 街头动荡始于6月 ， 我们过去六个月所收的租金保持平稳 。 最终 ， 全年的租金收入上升2% 。 在这形势下 ， 要出售如蓝塘道这般的豪宅变得困难 。 这就是为何我们只录得一宗成交 ， 成交价与去年的三宗相若 。
事件发生之前 ， 我们售出了一些成熟的投资物业 。 我们原想出售更多 ， 但市况变得非常淡静 。
我们香港的两个发展项目如期进行 ， 去年4月 ， 我们成功整合位于牛头角的前淘大工业村的业权 。 拆卸工程正在进行 ， 将重建为住宅单位 ， 下层附设一个小型购物商场 ， 其总楼面面积略超过16000平方米 。 我们预计在2021年预售 ， 2023年完工 。
北角电气道的重建项目 ， 拆卸工程已经完成 。 我们将建造一座面积接近10000平方米的办公楼 ， 预计2022年竣工 。
刚过去的一年 ， 人民币兑港元贬值4.3% 。 因此 ， 来自内地的收入在业绩报告以港元计算时有相应折让 。
尽管我们的基本业务在内地表现强劲 ， 但股东应占纯利下降24% ， 原因有二：第一 ， 我们在香港售出的发展物业大幅减少；第二 ， 股东应占物业重估收益不及2018年高 。 剔除第二项因素 ， 纯利增长9%；如同时撇开第一项因素 ， 整体物业租赁业务增长了29% ， 成绩颇为称心 。
展望
短期展望而言 ， 举例说未来两年 ， 内地和香港两个巿场之间可能截然不同 。 香港社会动荡很可能会持续影响本地零售及相关业务 ， 本人稍后将就此详述 ， 而我们的内地业务应会继续蓬勃发展 。 我们固然不希望看到本地市场蒙受损失 ， 然而我们的投资组合将发挥互补作用 ， 所以对整体盈利能力的影响将会很轻微 。
让本人以一个较严峻的情况为例：假设未来两年 ， 香港租金按年下降5% 。 这意味着公司整体年度租金收入将下降约2.3% 。 要完全抵销这个损失 ， 我们的内地投资组合便要额外增长4.4% 。 然而在此期间 ， 我们很大机会把内地物业组合的租金每年提高逾10% ， 甚或高至接近20%（去年为12%） 。 这让我们整体租金收入仍有合理的增长 。
事实上 ， 在过去十年 ， 我们大大减少了对香港的依赖 。 内地业务的内部增长速度更快 ， 而且我们有很多新物业快将落成并开始带来收入 ， 香港业务的重要性只会随时间变得越来越低 。
到目前为止 ， 动荡对我们纯利的影响仍可控制 。 若暴力事件重现 ， 对我们今年和明年的影响又如何？
近日 ， 投资者普遍提出的一个问题是：香港经济下行会持续多久？正确的答案当然无人知晓 。 不过 ， 我们身为管理层 ， 不得不作出一些假设 ， 作为制订业务计划的基础 。 话虽如此 ， 外在环境的混乱状况可让人没法作出合理估计 。 于本人而言 ， 此刻正是这种状况 。 可以做的 ， 就只有参照一些类似的历史事件 ， 希望有所启发 。


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