江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

『美好』恒隆地产致股东函 | 陈启宗：美好的日子就在前方( 四 )


近20年来 ， 我们一直专注在内地兴建商业物业 ， 以赚取长期租金收入 。 因此 ， 我们目前和未来的业绩应主要按这部分的业务来衡量 。 而且 ， 由于我们还有近半租金收入来自香港 ， 香港租赁业务的表现短期内仍然重要 。 其他业务如物业销售等应视作旁支 ， 看我们业务表现时应撇除不计 。 毕竟 ， 主要业务终究是主要业务 。
精明的专业分析员一直以这种方式来评估我们 ， 而本地报章报道则是另一回事 。 由于物业销售对我们而言实为次要 ， 且偶有成交 ， 将有关收入与我们稳定的租金收入并起来看 ， 只会令真相模糊 。 但由于香港大多数地产同业都主要依赖物业销售 ， 传媒也以此衡量我们的表现 。 数十年来 ， 我们已从那种模式转型至投资主导的地产商 。 由于我们仍然偶尔销售物业 ， 传媒因而感到困惑 。 我们明白期望本地采访人员理解这种细微差别是徒劳的 。 尽管如此 ， 在编制如本年报般的对外刊物时 ， 管理层仍会尽最大努力令读者明白 。
另一个存在已久的问题就是货币换算 ， 这同样会严重地扭曲对我们营运状况的正确评估 。 以港币作为业绩报告的货币单位 ， 人民币升值便会夸大我们的利润 ， 相反人民币贬值时会带来反效果 ， 情况就如过去数年一样 。 因此 ， 要合理地评估我们的业务表现 ， 应以当地货币单位来看 ， 即以人民币为单位来评估我们的内地租赁业务 。 由于现时我们的租金收入有一半以上都是人民币 ， 因此董事局一直有考虑以人民币作为业绩报告的货币单位 。 但是 ， 到目前为止 ， 我们认为仍未有充分理据作此变更 。
今年的业绩报告出现两件略新的事项 。 首先是香港会计准则（HKAS 23）的变更 ， 这改变在一年前已开始 ， 本年报稍后章节亦会再作说明 。 简而言之 ， 利息支出的进一步资本化降低了目前的利息支出 ， 从而提高了纯利 。
第二项是关于我们半年度重估投资资产 。 很多报道我们公司业绩的分析员都知道 ， 与同业相比 ， 多年来用于估算我们物业价值的资本化率一直偏高 。 当考虑到我们的内地发展项目质量超卓 ， 及其相应的盈利能力 ， 这尤其不合理 。 同区次等大楼的实际销售交易中使用甚低的资本化率 ， 足以反覆证明这点 。
我们外聘的估值师因此决定全面降低我们内地物业的资本化率 。 对于上海的两座物业这尤其合理 ， 因为两者在近期的资产优化计划后都表现出色（尽管上海港汇恒隆广场仍在翻新改造 ， 但相当可能会如上海恒隆广场般创出佳绩） 。 要为复杂的投资资产给予一个价值或数值 ， 既是一门艺术 ， 也是一门科学 。 虽然其方法 ， 以我们的做法为例 ， 必须严格和一致 ， 但难免会涉及很多主观决定 。
例如 ， 估值的其中一环是估值师对我们未来收入流的预测 ， 他可能会考虑到当前的中美贸易战及其对租金增长的影响 。 另外 ， 有关资产类别供应过剩等市场因素又如何？需要多大的竞争才会影响我们的租金议价能力？影响又有多大？这些都说明了估算出来的数字有多主观 。 缺乏可比的销售活动 ， 任何的估值也不过是推测 。 就算同区有实际销售 ， 如何衡量不同建筑物的品质差异？
两项本公司与母公司恒隆集团去年初分别售出的投资物业 ， 正是一例 。 成交价是账面值的两至三倍 ， 而按定义 ， 账面值是六个月内的估算（我们每六个月均重估整个组合） ， 我们过去十年出售的所有租赁物业都有类似情况 。 因此 ， 半年一度的重估应仅作参考 。
预测未来虽是徒然 ， 但有时候仍是必要的 ， 我们的业务便是一例 。 本人明白并同意在账目中反映实体资产较真实价值的概念 ， 但任何查阅账目的人都必须意识到估值方法及估值师的局限 ， 皆因我们都不是无所不知的 。 有太多因素影响那个最终数字 ， 而这些因素许多都没有也无法有一个确切的答案 。
昆明恒隆广场于2019年8月下旬才开幕 ， 所以无法作比较 。 一言蔽之 ， 初期的表现相当令人鼓舞 。 逾90%的空间经已租出 ， 或已订定租赁合同 ， 而且很多全球顶级时装品牌已承诺进驻 。 部分仍在进行内部装修 ， 将于本年度第二季开始营业 。 购物商场会于5月底举行正式的开幕典礼 ， 无疑将会成为昆明市的Home to Luxury 。 昆明是中国通往东南亚和南亚的首要门户 。 值得一提的是 ， 有三分之一的品牌若非首次进驻中国 ， 也是首次落户昆明 。


推荐阅读


上一篇：【新目标】观点直击 | 首创置业新目标800亿 钟北辰再提“以稳为主”（实录）

下一篇：洗碗机@洗碗机市场日渐红火 小米来分羹 你敢不敢买？