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南通南通楼市“AB面”：日光盘频现 实施土拍“双限”( 二 )


“南通土地市场一直很火 ， 背后的主要原因还是南通楼市火爆 ， 各房企土储告急 。 ”克而瑞南通机构负责人秦顺亭如是说 。
近期 ， 南通土拍地王频出 。 4月20日 ， 南通市通州区成交2幅纯住宅用地 ， 其中一幅先锋地块被上海裕景置业以4万元/平方米楼板价竞得 ， 溢价率高达97.65% ， 成为通州区首幅楼面价破万的地块；5月12日 ， 启东2001地块以10331元/平方米的楼面价、总价13亿元拍出 ， 启东市首块“万元地”也由此诞生 。
火热之余 ， 南通土拍规则也发生变化 。 3月25日 ， 两块土地挂牌出让打破了原先“价高者得”的旧规 ， 同时标明了“土地最高限价”和“房屋备案均价” ， 这也是南通首次在土地出让环节“限地价+限房价” 。
采访人员了解到 ， 上述两幅地块采取最高限价摇号方式确定竞得人 ， 即挂牌前先由价格备案联席会议研究设定出让地块的房屋限定备案均价 ， 按照房屋备案核价办法倒推土地挂最高限价 ， 下浮15%左右便为起挂价 ， 达到最高限价后停止网上报价 ， 有2家或2家以上要求继续竞买的 ， 改为现场摇号抽签确定竞得人 。
以4月28日成交的崇川区麦客隆R20001地块为例 ， 土地最高限价43130元/平方米 ， 房屋备案均价最高限价30980元/平方米 ， 由于处于南通主城区黄金地段备受关注 。
该地块共吸引了80多家房企参与报价 ， 其中17家达到最高限价参与摇号 。 最终 ， 祥生地产以成交楼板价17391元/平方米 ， 总价20.6亿元拿下该地块 ， 溢价率18% 。
秦顺亭告诉采访人员 ， 新规达到最高限价后就实行摇号 ， 有实力的房企会派出多个具有一级资质的壳公司参与 ， 以增加“中奖”几率 ， 所以才出现接近百家企业摇号的情况 。
为了防止开发商注册多个“马甲”进行不良竞争 ， 南通市在新挂出的R20003、R20004地块大幅提升了保证金的金额 ， 分别达到9.4亿元和13.6亿元 。
但R20001地块相对较低的最高备案价 ， 也让附近华润·悦府和万科方圆两个放风价超过3.5万元/平方米的高价地项目承压 。
事实上 ， 上述两个相邻项目位于南通最火热的中创区内 ， 在去年下半年刚刚拿地 ， 并将南通土拍价格推上新的高度 。 其中 ， 万科项目楼面价为18406元/平方米 ， 将规划20栋小高层产品；华润项目楼面价为17616元/平方米 ， 规划14栋小高层产品 。
5月6日 ， 采访人员来到位于通富路和洪江路交叉口的华润·悦府 ， 发现项目内塔吊林立 ， 但施工进度并不快 。 很多楼栋还处于打地基状态 。
尽管如此 ， 为了及早蓄客 ， 华润·悦府已在万象城、中南城、永旺商场、国城大润发四个商场设立了临时展厅 。
调控加码
去年年底 ， 南通房价环比涨幅创下“全国百城第一” 。
购房火爆的背后 ， “茶水费”“捆绑销售”“捂盘惜售”等现象屡次饱受诟病 。 尤其是开发区的中兴兰溪荟项目 ， 被曝6076组购房者仅有5套房是通过正常程序选购 ， 这些都让南通市决心采取调控措施 。
为此 ， 当时南通市发布《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》 ， 对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让 ， 期限为五年 。
而在今年年后的楼市调控新政中 ， 土地出让实行“双限”无疑是最亮眼的 。 为配合土拍“双限”政策 ， 南通市也对房价备案体系进行了优化 ， 根据项目品质和配套差异 ， 对商品住房价格备案采取差别化指导 。
据南通市住建局负责人介绍 ， “双限”政策是南通市稳步推进房地产市场“一城一策”工作方案 ， 实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要举措 ， 目标是促进房地产市场平稳健康发展 。
采访人员梳理发现 ， 该政策其实早在去年12月24日 ， 南通市住建局、南通市发改委和南通市自然资源和规划局联合发布《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法》中就可见到端倪 。


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