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小镇|蒋安绰与观点对话：绿城小镇的理想与现实 | 博鳌20年( 二 )


小镇发展的核心竞争力 ， 还是在于小镇的策划、规划、和产业经营 ， 因为绿城小镇具备这样的能力 ， 所以很多合作方特别是政府会找上门 。
开发周期较长是小镇运营的特点之一 ， 据蒋安绰介绍 ， 小镇项目前期和政府沟通的过程可能要花一年多时间 ， 因为有认知和商量的过程 ， 之后才能做一些技术性或者制度性的工作 ， 建设周期可能需要五至八年时间、甚至十年以上 ， 所以绿城小镇经过十多年发展起步 ， 现在基本可以滚动发展了 。
“这两年 ， 绿城小镇主要抓拓展 。 今年小镇集团的投资目标是200亿 ， 目前已经完成一大半 ， 今年投资肯定能超额完成 。 ”同时 ， 因地价相对较低 ， 小镇几乎不占用集团资金 ， 已经实现平衡 。
据悉 ， 绿城小镇以生活服务和产业配套为主线 ， 房地产只是一个平衡点 ， 像小镇中心和大量的配套类物业都是自持不销售的 ， 都需要进行长期经营 。
“这种小镇模式 ， 房地产是弱化甚至是去化的 ， 只是做了一些生活居住产品 ， 最主要是建设基本生活配套 ， 甚至引进一些产业 ， 比如康养、科创还有农业等等 。 绿城做小镇主要是配套和产业用地 ， 居住用地比例并不大 ， 多为康养、科技、农业、商业、文体、教育用地等 。 ”蒋安绰进一步解释道 。
区域选择上 ， 近期绿城小镇重点布局长三角区域 ， 其他区域会选择性且有质量的进入 ， 没有布局太广 ， 因为每一个小镇我们都会先根据当地文脉、历史、产业、人口等内容进行研究 ， 然后再结合小镇做研判 ， 要保证每个小镇的品质和绿城的品牌价值 。
谈及过去一年与蓝城的合作 ， 他认为 ， 这能为小镇突破人才资源方面的瓶颈 。 蓝城的团队 ， 不仅有项目资源 ， 还有优秀的管理团队 。
对于未来3-5年的规划 ， 蒋安绰提及了几个关键词 ， 首先是完善管理体制和机制 ， 建立完整且适合小镇发展的发展体系 。 五年后 ， 小镇肯定作为绿城中国一个增长极或互补极 。
“这时候甚至可以考虑进一步走资本化路线 ， 现在没提出来 ， 但也是有可能的 。 现在小镇的销售额占了绿城整体的十分之一左右 ， 利润占比更大 ， 五年以后占比争取进一步的提升 。 只要经营得当 ， 会保持一个比较好的状态 。 ”
以下为观点地产新媒体对绿城理想小镇集团总经理蒋安绰先生的采访实录：
观点地产新媒体：疫情对绿城小镇集团影响大吗？主要体现在哪些方面？原因是什么？
蒋安绰：本来觉得有压力 ， 但事实上影响并不大 ， 反而对小镇有促进作用 ， 销售额远远好于预期 ， 半年度业绩早就完成了 。
这与疫情期间人们对美好生活的认知有关 ， 因为小镇相对独立 ， 是一个封闭系统 ， 相对自成体系 ， 可以自动隔离 ， 且配套服务完整 。 特别是小镇里面原来规划的一些小房子 ， 去化非常快 ， 以前留下的库存没了 。
不同于房地产短平快项目只提供居住功能 ， 小镇理念是满足基本生活需求 ， 且提供不同的生活服务功能 ， 所以疫情期间小镇表现得好 。
观点地产新媒体：近几年小镇的发展环境如何？政策环境怎么样？
蒋安绰：疫情是一个牵引点 ， 疫情以后人们可能对这种生活认知会改变 。 小镇其实是一个概念或模型 ， 区位肯定不在市中心 ， 可能离市中心偏一点的郊区或城镇、乡镇 。
绿城小镇模式 ， 其实是弱化房地产的 ， 虽然做了一些居住产品 ， 但最主要是建设基本生活配套 ， 甚至引进政府需要的产业 ， 这两个结合对小镇发展非常有利 。
小镇真的不是房地产 ， 从策划、规划、定位等出发 ， 考虑要引进什么资源合适 。
其实小镇建设就是城镇建设 ， 作为企业 ， 可以通过市场化引进比较优秀高端产业资源 。 在政府倡导下 ， 把政府的想法和小镇的建设相结合 ， 提供一个完整的策划方案 。
绿城做小镇 ， 绝大多数都是配套用地 ， 生活居住用地比例并不大 ， 好多时候是康养、科创、农业用地 ， 或者商业、文体、教育用地等 ， 真正居住用地有 ， 但比例不是非常大 。


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