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小镇|蒋安绰与观点对话：绿城小镇的理想与现实 | 博鳌20年( 三 )


今年的政策环境对小镇会是利好 ， 倒不是因为疫情 ， 这只是其中之一 ， 非常微小 ， 是人们对美好生活的愿景和需求在逐步提升 。
政策环境在转变 ， 政府非常认同绿城的小镇项目 。
观点地产新媒体：很多房企进入到小镇这个领域 ， 有竞争压力吗？
蒋安绰：原来觉得有压力 ， 特别是三年前 ， 现在反而觉得压力没了 。 很多企业和同行还是用房地产思维去做小镇 ， 不会做服务 ， 这是行不通的 。
绿城能做起来 ， 首先创始人宋董对小镇非常重视 ， 而张亚东总是从政府里面出来 ， 管过乡镇、当过市长 ， 他对小镇美好生活和老百姓(603883,股吧)的需求也非常了解 ， 所以非常支持小镇事业 。 此外 ， 小镇的经营班子也非常理解小镇的发展理念 ， 因此推动起来方便 。
绿城做小镇除了根据历史判断 ， 还有一个是根据国家政策判断 ， 中央提出来美好生活、乡村振兴战略等 ， 就是把城里的资金腾挪到农村城镇化去 ， 小镇是一个打通城乡的通道 。
目前 ， 绿城小镇这两年还处于起步阶段 ， 但已经发力了 ， 健康程度已经大于等于房地产 。
这三五年 ， 小镇集团有总裁支持且发力 ， 现在已经有20多个项目积累 ， 今后每年拓展10个左右小镇项目是可以实现的 ， 五年以后有三五十个 。
观点地产新媒体：绿城小镇集团有目标吗？
蒋安绰：绿城小镇的年复合增长率不低于绿城中国的增长率 ， 这是其一 ， 各项指标都要增长 ， 往质量上发展 。
第二 ， 小镇要拓展 。 去年有270个小镇找绿城对接 ， 勘探的有100多个 ， 真正落地的就十来个 ， 今年也一样 。
小镇的发展速度要大于等于绿城中国的发展速度 ， 以后讲小镇的个数可能会弱化 ， 更突出小镇质量、销售额和利润额 。 一定要做有利润的 ， 且利润大于等于平均数 ， 有生存能力、政府支持引导和鼓励的小镇项目 。
另外 ， 区域布局近期集中在长三角 ， 因为绿城的大本营在杭州 ， 会侧重长三角发展 。 其他区域和城市群 ， 会有选择性地且有质量的进入 ， 因为每一个小镇我们都会先根据当地文脉、历史、产业、人口等内容进行研究 ， 然后再结合小镇做研判 ， 要保证每个小镇的品质和绿城的品牌价值 。
观点地产新媒体：一般完整开发小镇项目需要多久？
蒋安绰：跟政府沟通可能都要花一年 ， 因为有认知和商量的过程 ， 之后才能做一些技术性或制度性工作 ， 包括报批报建 ， 规划落位等 ， 所以要一年多时间才能落位 。
沟通、落地到开发完成可能要五至八年时间 ， 甚至十年以上 ， 绿城布局得早 ， 2007或2008年就已经发展起步 ， 现在已经在滚动发展了 。
这两年 ， 绿城小镇主要抓拓展 ， 今年投资目标是200亿 ， 已经完成一大半 。 今年投资肯定能超额 ， 销售和现金流没压力 ， 小镇几乎不占用集团资金 ， 已经实现平衡 。
小镇项目开发周期较长 ， 土地资源也越来越稀缺 ， 原来的小镇有两三千亩 ， 现在一千来亩已经很好了 。
一开始因为经验不足 ， 没想明白怎么做 ， 所以开发周期要十年以上 。 现在短的可能3年 ， 一般是5到8年 ， 长的可能会10年 。
和一般的房产开发不同 ， 因为小镇的开发周期长、难度大 ， 所以绿城小镇的体制机制需要补充和完善 ， 思想上已经全部认知了 ， 制度要进一步跟进 。
观点地产新媒体：绿城小镇经历了哪些阶段性转变 ， 理念有发生转变吗？
蒋安绰：最痛苦的是发展初期 ， 因为没有小镇概念 。 十几年前只有大型社区、理想之城、大盘社区的概念 ， 没有突出小镇 。 直到2008、2009年以后 ， 随着几个小镇样板的推进 ， 开始有了认知和概念 。
原来是理想之城 ， 乌托邦式的理想社区 ， 但真正确切提出“小镇”概念是2014年 。 最困难的周期应该是2011-2014这两三年时间 ， 因为市场的变化、企业发展的一些变动等影响 ， 大家还是半房地产思维和半小镇思维 ， 概念没明确 。 2014年后想明白了 ， 进一步明确了小镇概念 ， 2015年重新发力 ， 2016之后过得还是幸福的 。


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