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观点地产网|| 博鳌20年，沙骥与观点面对面：卓越拒绝短期主义( 七 )


但合作杠杆一定是很重要的选择 ， 通过抱团合作可以降低土地获取难度 ， 但更是一个重要的学习和借鉴过程 。
观点地产新媒体：大家都觉得土地红利基本见顶了 ， 所以要走精细化道路 ， 向管理要效益 。
沙骥：土地红利并没有像以前那么明显 ， 对房企来讲 ， 囤地的收益降低 ， 始终处在买地卖房再买地的过程 ， 现在行业对土地红利依赖度减少 ， 房价也是在相对比较平稳的区间 。 所以这个时候 ， 行业确实要把基础的业务能力提升 ， 房地产回到了制造业的属性 。 这种制造业属性 ， 可能需要强化 。
抛开金融属性 ， 盖房子本身就是制造业 ， 中国企业最早去学美国房企 ， 是学盖房子、做建造商 。 狭义上传统的制造业 ， 比如汽车制造、工业加工制造等机械化、工业化生产能力比房地产公司强太多 ， 相对而言地产还是比较粗犷的行业 ， 人工依赖程度非常高 ， 而且带有一些不确定性 ， 因为在不同的城市 ， 甚至在同一城市不同的地域里 ， 地势条件、安全条件等都不太一样 ， 所以 ， 虽然全国各个城市在推工业化、推成品房 ， 但是我们依然能看到 ， 大量项目仍是手工作业 。
既然地产具有制造业属性 ， 精细化管理和全产业链的过程就很重要 ， 包括成本 ， 我不认为一味压低成本可以使一个公司变得更好 ， 每个行业都需要的合理的利润 ， 如果都被压了 ， 这个生态整个供应链是不健康的 ， 我们不是单纯用最机械 ， 最简单的方法压缩绝对成本 ， 而是这个行业跟制造业特别大的不同 ， 这个行业有很多可以被重新组合的空间 ， 如果能把其中的浪费消除 ， 本身是会带来巨大的成本节约 。
观点地产新媒体：卓越在这方面的探索是怎么样的？
沙骥：现在还在初级阶段 ， 以前大家都觉得启动会、开发策略会、运营决策会以及经营会都是很重要的 ， 但是现在对我们来讲 ， 还有一个重要的会是精益策划会 ， 项目方案基本定完之后 ， 各个生产制造的环节 ， 包括采购、设计、工程 ， 这几个涉及到生产制造端的精益策划会对我们来讲是非常重要的会 ， 我们讲又快又好不是通过简单抢工的方式 ， 一定是通过前面合理的安排、有效的组织去实现这样的结果 ， 精益策划会已经做到第三年了 ， 大家对这件事情的认可度越来越高 ， 这种有效设计的生产过程在执行过程中的收获肯定不一样 ， 当然首先有这种意识 ， 收获到了好处就会慢慢会发现 ， 其实跨部门磨合当中存在的边际的问题在哪里 ， 我不知道同行是怎么做的 ， 但是显然对我们来讲 ， 精益策划会是整个决策环节非常重要的一环 。
观点地产新媒体：卓越新增土储较多 ， 公司对于土地投资有什么指引？IRR方面是什么样的？
沙骥：其实也不多 。 卓越今年上半年拿地主要是在长三角 ， 我们主要是勤奋一点 ， 所有的地都看一遍、做一轮研判 。 因为长三角是土地市场最热的区域 ， 有些城市政策比较友好 ， 比如苏州用抽签的方式保证基础利润率 ， 我们抽中了两次 。
卓越没有一宗地是过于激进出价的 ， 我们是看平市场预期 ， 有些土地被同行忽略、竞争不太激烈 ， 我们就去了 ， 这使得公司能够用相对合理甚至相对低那么一点点的价格拿地 。 上半年我们差不多参与了260多块土地 ， 肯定说不上激进 ， 我想是比较勤奋 ， 用勤奋收获了土地 。
对卓越而言 ， 在快周转的区域 ， 1.5年到2年的土储就OK了 ， 很难做到2年以上土储 ， 当然这是动态调整的 。 在这类项目上 ， 公司首先大的原则是不囤地 ， 同时聚焦一二线城市和核心城市圈周边三四线城市 。
观点地产新媒体：卓越这两年对于地产开发板块的投入 ， 给外界以一种新印象 ， 您还期待未来公司给人哪种印象？
沙骥：有时候我想并不是给外界 ， 首先是给客户 ， 外界最重要的就是客户 。 毕竟卓越做大规模的全国化拓展才3、4年时间 ， 怎么样通过现在开发的产品 ， 积攒我们在客户中间的口碑 ， 这是比较在意的点 。


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