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龙湖|观点直击 | 龙湖谈未来 邵明晓：商业对增长贡献值得期待（实录）( 二 )


航道想象
经过多年的培育 ， C2商业运营已成为龙湖未来的重要增长点 。 据介绍 ， 目前龙湖在手商业项目已达到97个 ， 下半年将有8个商场开业 ， 明年将有10个商场开业 。
按照规划 ， 至明年年底 ， 龙湖累计开业商业项目将接近60座 。
“C2是龙湖未来非常可期待的增长力量 ， 会为整个集团带来稳定的利润贡献 。 ”
尽管受到疫情影响 ， 上半年 ， 龙湖商场仍录得收入超过26亿元 ， 管理层亦对该主航道业务充满信心 ， 称每年收入将保持30%的增长速度 ， 今年收入将达到60亿元 。
疫情对行业的影响 ， 不仅在住宅销售和商业 ， 更令租赁住房雪上加霜 。 提及此 ， 邵明晓倒是充满信心 ， 他称 ， 冠寓目前已开业7.9万间 ， 开业超过六个月的房源出租率为88.6% ， 今年目标10万间 。 规模之外 ， 也将实现盈利 ， 达到微利状态 ， 他相信未来这也会是赚钱的业务 。
“接下来也会将重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化 。 ”邵明晓透露 ， 在目前龙湖的长租业务中 ， 约25%为重资产 ， 75%为中资产 ， 未来重资产的部分将随着TOD项目的发展逐步提升 。 ”
实际上 ， 不管是商业还是长租 ， 都需要低成本的资金作为支撑 ， 邵明晓也坦言 ， 商业地产本质上是资金成本的游戏 。
数据显示 ， 截至上半年 ， 龙湖持有现金784亿元 ， 其短债比为4.55 ， 短期债务占整体债务规模的10.2% ， 平均借贷成本为4.5% ， 平均贷款年限6.45年 ， 净负债率51.4% 。
4.5%的借贷成本 ， 已经能够媲美中海与华润等央企 。 “自律换自由 ， 拥有主动权和自主选择权利是非常重要的 ， 这样才有底气对贵的钱说不 。 ”
赵轶称 ， 龙湖在融资上没有太多技巧 ， 国内主要通过公司债、开发贷这两个主流的融资方式 ， 国外则是发行美元债及银团贷款 。 这四个渠道 ， 就已经能够非常充裕地给龙湖提供所需的融资弹药 。
值得关注到的是 ， 近期 ， 市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长 ， 对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线”控制有息债务规模 ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
结合中报数据可发现 ， 龙湖并无指标项超出阈值 。 “在这之前 ， 包括像限制开发贷款、按揭贷款的额度 ， 包括公司债借新还旧 ， 这一系列措施都是为了让行业的融资体量能够有序增长 ， 而不是爆发增长 。 同时根据企业的资质不同、能力不同、负债率高低进行融资监管 。 ”
赵轶坦言 ， 新规对龙湖影响不是太大 ， 因为龙湖在绿档里 ， 而且巧合的是绿档负债额的增幅是年化15% ， 而龙湖做的预算策略也是增幅15%左右 。
纵观整场业绩会 ， 吴亚军鲜少直接回答媒体提问 。 仅在这个问题上 ， 她补充道：“龙湖虽然三条线都没有踩 ， 但是并不会因此沾沾自喜 ， 下一步要进一步坚持自律 ， 做好稳健发展的准备 。 ”
以下是龙湖集团2020年中期业绩会问答实录：
关于地产开发及拿地
现场提问：今年前7月 ， 龙湖实现合同销售金额1320.8亿元 ， 完成全年销售目标的51% 。 管理层如何看待下半年的行业及市场走势？若市场预期不佳 ， 是否会调整销售目标？
邵明晓：龙湖的布局主要聚焦在中国的一线二线城市 ， 以及主要的一些卫星城市 ， 量级都比较高 。 从市场端来看 ， 这些城市应该下半年的情况还是不错的 。 另外 ， 我们的备货也是比较充足的 ， 全年的可售货源达到4100亿 ， 所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标 ， 而且销售目标不变 。
现场提问：疫情过后地市火热 ， 龙湖最近在招拍挂市场拿了不少地块 ， 拿地过程中如何防止地价过高？对今年下半年的土地市场怎么看？下半年是否会更积极拿地？是否继续考虑下沉城市布局？
邵明晓：拿地的城市选择 ， 龙湖依然非常坚定的会聚焦在中国的一线、二线这样的高能级城市 ， 以及大城市周边的卫星城 ， 以及一些像长三角、大湾区这样的一些经济发达地区的非常好的强三线城市 。 我们现在的土地储备当中 ， 从货值上来看 ， 一二线的占到了81% ， 像卫星城占到了9% ， 大概有10%不到在一些强三线 ， 所以整个拿地的城市选择不会变化 ， 依然坚持这个原则 。


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