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龙湖|观点直击 | 龙湖谈未来 邵明晓：商业对增长贡献值得期待（实录）( 四 )


邵明晓：好的 ， TOD这个模式 ， 其实龙湖已经做了很多的能力准备 。 中国大概有44个获批修建地铁的城市 ， 我们已经关注了接近30个 ， 已经进入了大概20个左右 。 TOD主要是城市的功能包括交通出行的一个综合性的模式 ， 这些年我们已经把TOD的各种类型都做了尝试 ， 包括结合高铁+地铁这样的组合性的设施打造 ， 包括龙湖的商业 ， 包括我们的“冠寓” ， 有一些还配了一部分的住宅 。 比如说在重庆的沙坪坝 ， 这是国内首次的高度复合极具难度的项目 。 当然也有的像在北京我们早期做的长楹天街 ， 是跟地铁同步设计、同步施工、共同开业 ， 形成无缝连接的单地铁上盖物业 。 在很多城市我们还取得了两条线、三条线的地铁上盖项目 ， 比如今年上半年在疫情期间 ， 我们在武汉武昌区获得了一个三条地铁线上盖的物业 ， 进行天街及复合业态的开发 。 所以在行业内 ， 我们在TOD的选址、获取项目 ， 包括建造和运营 ， 都形成了一个非常强的团队 ， 也积累了很多的经验 ， 总体上在中国的行业内 ， TOD这个维度上 ， 我们还是有一定的优势的 。
在今年上半年 ， 在3月份土地热度上来以后 ， 我们也是抓住时机 ， 在一些城市提前获取了TOD项目 。 包括刚才提到的武汉三个地铁线的项目 ， 包括东莞的虎门站获取的TOD的项目等 ， 这种高度复合业态的项目相对来讲有合理的地价 ， 对我们来讲可以将C1、C2 ， 甚至还有C3、C4的主航道业务完全组合在一起 ， 这也是龙湖一个相对的比较优势 。
下半年我们也关注了一些项目 ， 按照我们的节奏和政府出地的节奏会陆续获取 ， 未来我们可能会有更多这样的项目进入龙湖的管道里 。
关于财务
现场提问：8月20日 ， 住建部、央行联合召开房地产企业座谈会 ， 强调实施好房地产金融审慎管理制度 。 这一制度对行业和企业会产生哪些影响？是否意味着融资环境将要收紧？龙湖如何看待和应对新规？
赵轶：这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价的发展稳定下来 。 我们认为这个措施应该说是规范行业行为 ， 倒逼行业进入一个健康状态的这么一个举措 。
其实在这之前 ， 包括像限制开发贷款、按揭贷款的额度 ， 包括借公司债以新换旧 ， 这一系列措施都是为了让行业的融资体量能够有序增长 ， 而不是爆发式增长 。 同时根据企业的资质不同、能力不同、负债率高低 ， 对龙湖而言影响不是太大 。 整体而言 ， 我们认为它会加快行业的健康化 ， 对行业的发展是一件好的事情 。
吴亚军：龙湖是没有在三条线里的 ， 我们都没有踩 ， 媒体好像是把我们放到绿档里头的 ， 我们觉得这是对我们过去坚持在财务上的自律的一种报偿吧 。 但是我们并不因此沾沾自喜 ， 我觉得下一步还要进一步坚持自律 ， 总体做好稳健发展的准备 。
现场提问：龙湖的平均借贷成本能保持这么低有什么诀窍？现有资金和融资状况可支撑龙湖发展多久？公司接下来怎么选择最优的财务策略以实现可持续增长？
赵轶：我们已经连续四年左右融资成本在4.5%左右 ， 应该来说在行业里面非常低的 ， 可能跟中海、华润基本上在同一个等级 。 其实也没有什么太多的诀窍 ， 龙湖在融资上 ， 我们坚持底线策略和方法选择、渠道选择 。 国内我们就两条线 ， 一个是融资债券、一个是开发贷 ， 因为这两个水龙头是非常大 ， 而且是主流的融资方式 ， 它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无 ， 它是一个稳定健康的方式 。 国外就是美元债加我们的银团贷款 ， 这四个渠道应该说能够非常充裕的给我们提供融资弹药 。
第二 ， 我们始终保有一定的余量 ， 这个在管理层都有共识 ， 以负债率倒推 ， 永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平 ， 永远拥有主动权和自主选择权 ， 这个控制点是非常重要的 。 只有拥有了自主选择权 ， 才有底气说不 ， 比如说我们现在连续四年把我们的一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平 ， 第二年基本上没有还款压力 。 第二个就是我们在外币的债务从很多年前就开始设定外币债务的上限 ， 同时要求对外币债务的一半做调期 ， 规避汇率的影响 ， 提前做到底线和输入 ， 我想可能比所谓的技巧更管用一些 。


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