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炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 二 )


至于目前项目购房者中投资与自住所占比例 ， 杨辉坦言基本都是以家庭自住为主 ， “很多人是看好梅溪湖这边良好的教育资源 ， 雅礼中学、西雅小学等名校在梅溪湖都有分校 。 ”
而自长沙出台限购政策后 ， 投资客明显减少 。 “限购政策太严了 ， 最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售 ， 购买新房一般要两年才能拿到房 ， 之后等拿到产权证又要一年 ， 等到产权证期满可卖至少要7、8年 ， 这对炒房投资的客户来说时间线太长了 。 ”杨辉表示 ， 尽管投资客少了但也并不是没有 ， “因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间 ， 也有投资者拿着购房资格做长线投资的 。 ”
炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福
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绿地38亿拿下的梅溪湖TOD地块
图片来源：每经采访人员 陈利?摄
而与时代?梅溪领峰一街之隔的 ， 则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅（毛坯）限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块 。 “如果加上精装2500元/平方米 ， 预计（绿地项目）届时推出的价格最高应该是16000元/平方米 。 ”杨辉告诉采访人员 。
采访人员了解到 ， 由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段 ， 整个板块可供出售的二手房有限 ， 且在价格上与新房存在明显的倒挂现象 ， 更多购房者愿意选择新房 。 贝壳找房显示 ， 梅溪湖板块的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米 ， 挂牌最高已达21023.6元/平方米 。
这样算下来 ， 梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右 ， 倒挂明显 。 在长沙其他区域 ， 同样存在新房二手房价格倒挂现象 。
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楼盘林立的长沙梅溪湖板块
图片来源：每经采访人员 陈利?摄
《每日经济新闻》采访人员从长沙多个地产中介处了解到 ， 目前长沙二手房市场低迷 ， 购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客 ， 尤以湖南省内的其他地市人员居多 。
长沙市住建局提供的数据显示 ， 今年1～5月 ， 长沙本市户籍购房者占比70.03% ， 本省其他市州购房者占比26.82% ， 外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99% 。
转型中的代理商：拉外省投资客的路断了
事实上 ， 4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期 。 2016年长沙楼市开启“牛市” ， 大量投资客进入长沙 ， 由于当时还未限购 ， 只要资金足够 ， 10套甚至100套都可以买 。 当年6~9月 ， 也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期 。
王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一 。
2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司 ， 也是公司的大股东 。 “当时我们公司跟很多项目都有合作 ， 为了帮项目打开销售渠道 ， 江浙地区、深圳等地都去进行过推广 ， 最后主要集中在了合肥投资客群体 。 ”
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湘江西侧的长沙未来新CBD中心滨江新城板块
图片来源：每经采访人员 陈利?摄
为了将合肥投资客引入长沙 ， 王巍先后多次到合肥出差 。 “我们承诺的是 ， 如果他们（投资客）在长沙购买了房 ， 那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担 。 但如果没有成交 ， 则费用由对方自理 。 ”王巍告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 就在2016年4月的一个月时间里 ， 他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房 ， “基本上来了长沙的都有买房 ， 多的能买3~4套 。 ”
然而 ， 原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客 ， 却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟 。 “房七条”明确指出 ， 要严查投机炒房 ， “严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长沙购房 ， 引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率 。 ”


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