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炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 六 )


“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地 ， 本土中小企业都在做存量 ， 或者谋转型 。 ”刘兴跃告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 目前高信集团也正谋求向文旅地产转型 ， “完全脱离房地产行业是不可能的 。 ”
“事实上 ， 长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊 。 无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业 ， 在刚开始的时候都是懵的 。 但是在经过3~5个月的磨合期后 ， 长沙的调控体系还是有章可循的 ， 既维护了政府的基本利益 ， 又维护了开发商的基本利润 ， 还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求 ， 控制了炒房可能 。 ”易建国表示 ， 8%的利润虽然不能让开发商大富大贵 ， 一个项目就吃成一个胖子 ， 但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益 。
“而政策从土地出让方、开发商、消费端各个层面对利润进行压缩 ， 地价不控制 ， 开发商的成本自然就高了 ， 房价也就降不下来 。 ”易建国坦言 ， 其实长沙的调控政策更多的是政府让利于民 。
对中小房企而言 ， 限价后其利润空间缩小 ， 接下来10年、5年都将拿不到地 。 “只要有地就被大企业或国企拿走了 ， 就再也不可能有‘一夜暴富’的机会 。 ”易建国向采访人员举例称 ， 可能当时企业在拿地时的成本是9000元/平方米 ， 在未调控前该地块开发的房子可能卖到15000元/平方米 ， 可以赚6000元/平方米 。 但是调控后 ， 就可能只卖到11800元/平方米 ， 一平方米就少赚了几千元 ， 后续发展自然会出现问题 。
不仅如此 ， 易建国还表示 ， 随着利润空间的压缩 ， 开发商加大了对成本的控制 ， 近两年来长沙优质的、创新性的、革命性的产品几乎没有了 。 “调控政策之后 ， 开发商推出的产品也是毋庸置疑地留下了一个又一个的普普通通的住宅产品 ， 对城市品位和城市品相的提升没有起到应有的作用 。 ”
一位不愿具名的长沙业内人士也对近几年长沙新建商品住宅质量深表忧虑：“未来几年将迎来长沙交房高峰期 ， 届时交房所涉及到的质量投诉等问题可能也会越来越多 。 ”
一方面是中小房企生存空间越来越小 ， 另一方面则是品牌企业市场份额持续扩大 ， 行业集中度进一步提升 。
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长沙TOP20房企所占市场份额
数据来源：中指研究院
据中指研究院统计 ， 今年1~7月 ， 长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企 。 如绿地控股(600606,股吧)以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单 ， 保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军 。 今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元 ， 同比增加3.9%；TOP20房企市场份额为59% 。
井喷的公寓市场：去化周期创新高至40个月
针对日益从严从紧的调控政策 ， 在住宅利润收缩、投资受限的情况下 ， 不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展 。
长沙新峰地产研究院的数据显示 ， 截至2019年底 ， 长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米 ， 预计未来三年的规模将远超此前十年 ， 堪比一线城市的规模体量 。
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数据来源：国策机构
此外 ， 湖南中原研究中心数据则显示 ， 2017年10月 ， 长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底 ， 长沙商业公寓库存量为123万平方米 ， 去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米 ， 去化周期达20个月；而最新数据显示 ， 截至今年7月底 ， 长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米 ， 年度供销比达2.28 ， 去化周期再创新高 ， 达40.84个月 。
其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米 ， 分别为100.2万平方米、102.9万平方米 ， 雨花区去化周期更是达到了42.06个月 。


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