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炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 五 )


炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福
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近一年长沙房价走势
数据来源：吉屋网
“从整个城市来讲 ， 这也是长沙独辟蹊径提高城市核心竞争力的一个手段和办法 ， 确实在新政推出来后 ， 长沙在国内城市的竞争优势有了法门 。 ”在湖南华辰商业运营管理有限公司总经理、长沙市湘经联协会会长易建国看来 ， 这几年长沙房价没有什么大起大落 ， “帮助长沙留住、吸引了大批人才 ， 为长沙后续发展积累了人才力量 。 ”
长沙市统计局数据显示 ， 2017年末 ， 长沙常住总人口791.81万人 ， 比上年增长27.29万人；同期中部城市如武汉人口增量为12.67万人、合肥为9.6万人、南昌为9.21万人 。 相比之下 ， 长沙的增量远远超过这几个省会城市 ， 其增长率甚至超过广州、杭州等城市 ， 两项数据均排在全国省会城市前列 。
数据来源：长沙市统计局
2018年末 ， 长沙常住总人口比2017年又增长23.66万人；2019年常住人口新增23.98万人 ， 排名中部6个省会城市第1位 ， 全国第7位 。 综合来看 ， 从2016年至2019年的4年时间里 ， 长沙新增常住人口达96.27万人 。
另据《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》 ， 长沙迁入人口来源最多的城市是北京 ， 其次是深圳、广州、东莞以及湖南本省其他市州 。
与之相对应的 ， 则是长沙强劲的经济发展势头 。 近日出炉的2020年上半年经济运行数据显示 ， 长沙上半年GDP增速2.2% ， 位居2019年GDP过万亿元城市增速排行榜第一名 。 这并非偶然 ， 2019年全国有17个城市GDP过万亿元 ， 长沙就曾以8.1%的GDP实际增速排名第一 。
“人才的大规模流入 ， 为长沙今后发展先进制造业提供了最大的支撑 。 ”易建国表示 ， 长沙能连续12年获评“中国最具幸福感城市”与其低房价不无关系 ， 特别是疫情后长沙经济得到恢复也跟这有一定关系 。 “调控严、房价较低 ， 大家有钱才会愿意用到消费上 ， 保持了一个动态的平衡 。 ”
长沙市住建局提供的数据显示 ， 今年上半年 ， 90~144平方米户型供应占比79.93% ， 成交占比76.86%；在购房者特征上 ， 首次置业者占比81.82% ， 二次置业者占比17.37% ， 20~59岁占比94.19% ， 购房者仍以本市中青年首次置业者为主 。
忧愁的中小房企：生存空间被严重挤压
限地价、限房价、限利润让中小房企生存越发困难 。
湖南高信集团是一家在长沙有着20余年开发经验的本土企业 ， 曾先后在长沙开发了高信?向日葵、燕山豪苑、乾源国际广场等多个项目 ， 董事长刘兴跃是长沙首批进行房地产开发的企业家之一 。
然而随着楼市调控的收紧 ， 高信集团已连续几年未曾新拿地块 ， 目前主要精力放在对之前项目的收尾工作 。 “8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大 ， 而且也需要极强的资金链 ， 再加上近年来外来开发企业的入驻更是加大了市场竞争 ， 我们的生存更是困难了 。 ”
刘兴跃所说的8%的利润率 ， 是2017年11月30日长沙市发改委出台的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》 ， 该办法提出限价商品住房价格由成本+利润+税金构成 ， 平均利润率为6%至8%；2019年12月11日 ， 长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》 ， 进一步加强商品住房价格管理 ， 明确商品住房价格由成本+利润+税金构成 ， 其中平均利润率规定在6%到8%之间 。
炒房客|炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福
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长沙最热闹商圈五一广场地标性建筑IFS
图片来源：每经采访人员 陈利?摄
“在一线城市 ， 每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙 ， 每平方米利润可能也就1000多元 ， 有10多倍的差距 。 ”刘兴跃坦言 ， 目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了 。


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