价格战|这是一份房企“价格战”的防坑指南
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某房企又双叒叕开启“降价卖房了” 。 相比之前逢年过节“8折”、“7.5折”卖房 ， 这次来得更狠 。
有人算了一下 ， 一套原价100万元的房子 ， 如果享受所有折扣优惠 ， 在活动期间购买 ， 只需要58万元左右 。 也就是说 ， 约等于打了58折 。 这优惠 ， 比疫情期间的力度还要大 ， 史无前例！一夜之间 ， “降价”再次成了所有人讨论的话题 ， “7折卖房”也上了热搜的头条！
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对于房企的降价 ， 一位TOP30房企的营销总接通笔者电话后 ， 开口便说 ， “搅局的人又来了！自打2016年以来 ， 逢年过节就来搅一次局 ， 这几年没有消停过 ， 我们都习惯了 。 ”他告诉我 ， 去年下半年 ， 另外一家头部房企掀起“比竞品便宜3000元”的策略 ， 逼得我们不得不跟着降 ， 但这次我们跟不了 。
该营销总气愤地说 ， “这两强所到之处 ， 对其他开发商的经营生态 ， 可谓寸草不生” 。 不过 ， 他也反驳到 ， 别看吹的猛 ， 一定不是全部7折 ， 可能有广告的成分 。 我查了一下这家房企年报的数据 ， 上半年销售均价9029元/平方米 ， 比去年底的单价下降1000元/平方米 ， 与去年同期比下降了16% 。
确实 ， 降幅未达到20% 。 我翻阅了一下 ， 抛开不参与活动的热卖楼盘 ， 上半年降价应该有20% 。 因此 ， 从9月7日打响的“全国7折” ， 是靠谱的 。 打到骨折的“7折卖房” ， 很多人看不懂 ， 上半年疫情那么严重 ， 优惠才8折 。 再说 ， 即便按现在节奏 ， 全年任务（6500亿）也无忧啊 ， 何苦呢？
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降负债 ， 这是业内谈到“7折卖房”时 ， 公认的导火索 。 笔者咨询了这家房企珠三角区域的一位投资副总裁 ， 他告诉我 ， 8月20日的“房企融资监管”座谈会上 ， 其不仅是在座的房企 ， 而且是TOP3中唯一踏中3条监管红线的 。 所以 ， 站上如此高位 ， 必须要带头下狠心、降负债 。
据悉 ， 该企业9月份已递交了方案 ， 也是第一批加快调整负债结构的 。 带头大哥要表现模范 ， 其他的才好管 。 3个指标都要降的话 ， 首先融资就得放缓了 ， 同时账上的现金流还要充裕起来 。 怎么办？只能快快卖房 。 好在 ， 土地储备多 ， 成本低（据悉仅1000多元/平方米建面） 。
“心脏没那么大 ， 我们学不来”！
这是某TOP50房企珠江中区域营销总接通电话后 ， 对我说的第一句话 ， 语气显得很无奈 。 她告诉我 ， 她们江门恩平的项目 ， 是2018年拿的地 ， 楼面价就3000多/平米 ， 现在卖5000/平米 ， 基本不赚钱 。 今年 ， 珠三角外围市场不太好 ， 他们一周卖5套左右 ， 每次批预售只有30-50套 。 
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已经到来的“金九银十” ， 预期很不妙 ， 几次“座谈会”的新式调控下 ， 热点城市（深圳、东莞、杭州、沈阳等）都出台了调控政策 ， 力度都很大 ， 比如增值税免征期“2年改回5年” ， 接下来的四季度只会紧不会松；“8.20”房企融资座谈会 ， 房企生存的命根子——融资 ， 也全面收紧了 。
论产品力 ， 这几年你学我、我学你 ， 多数房企都差不多 ， 加上房价涨幅慢了 ， 购房客看的就是哪家价格低 。 因此 ， 估计开发商促销会明显加速 ， 特别是踏中3条融资监管红线的 ， 都得靠快快卖房 ， 回笼资金了 。 毕竟 ， 销售回款（定金和预收款） ， 占了资金来源近50%的份额 。
今年卖得最好的项目 ， 就是一二手房价格“倒挂”的 。 可见 ， 直接或变相“价格战”已打响 ， 只不过这家房企说干就干 ， 从不拖泥带水 。 问题是 ， 这家房企这么出牌的话 ， 把纠结留给同行了 ， 到底跟不跟？前面讲了 ， 政策和融资环境 ， 双双骤变 ， 金九银十已到来 ， 多数房企估计在熬夜开会了 。
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