公募reits|第四届地产股权投资与REITs年会2020|地产股权投资回归、公募REITs助退出，后疫情时代地产仍是经济压舱石( 二 )
金茂资本开发融资部投资总监张怀辞认为：“以前LP更多是机构投资人 ， 我们的主要业务也是放在股权 ， 但今年由于疫情影响 ， 很多信托公司开始加入 。 站在开发商角度 ， 特别是国企、央企 ， 股权资金的需求一直比较旺盛 ， 所以在开发项目的股权融资方面我们也在不断探索 ， 一方面是深耕机构投资人LP ， 另一方面是借助信托打开私行融资渠道 。 此外 ， 今年非标市场严重缺乏资产 ， 很多高净值个人通过信托或其他财富管理渠道与我们合作 ， 如果能充分打开私行销售渠道 ， 这部分投资人也可以纳入股权投资或夹层投资中 。 ”
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（圆桌讨论 ， 从左依次为张尉、陈晓欧、相楠、张怀辞）
房地产行业已进入下行周期 ， 部分企业被迫出清 ， 同时房企融资成本持续上升 ， 也会释放相应的不良资产 ， 房地产行业不良资产的问题将越来越突出 ， 把控和处置风险成为首当其冲的问题 。 另一方面 ， 参与不良资产投资既能为自身获得优质资产 ， 又能帮助企业走出困境、助力实体经济的发展 ， 特别是疫情发生后 ， 国内涌现出大量投资机会 。 围绕“新形势下 ， 房地产不良资产特殊投资机会和风险化解” ， 上海国资经营投资部门负责人陈根兴指出：“不良资产投资未必直接跟房地产相关 ， 但后者往往是前者最直接、最显性的物理载体 。 介入房地产不良资产投资后 ， 不论是债权债务关系的重组还是底层资产的重整 ， 都是把资产转化为现金流的过程 ， 从而实现投资的退出 。 所以我们的不良资产投资一直遵循两条现金流线 ， 第一条是内生现金流线 ， 指资产可以主动通过出售、出租或再融资来换取现金流的能力 ， 当项目本身无法实现自循环 ， 就启用第二条线 ， 就是让资产被动打折或通过司法处置来换取现金流 。 如果这两条先能覆盖住投资的本金和收益 ， 则符合主要的核心投资逻辑 。 ”
中奥地产资本运营总经理邓智超表示：“对于不良资产 ， 如果是单项目 ， 从三个性质维度来保障安全 ， 一是安全性 ， 原则上静态的单项目不加杠杆的利润指标是8%-10% ， 但过程中会加杠杆 ， 从自有资金收益回报率角度而言 ， 设定在年化30%以上；二是可实施性或者叫做可操作性 ， 后续销售回款要能实现及可期 ， 法拍或债权先进入再转物权与股权路径结合财法税等能经得起推敲与推演；三是成本约束性 ， 也就是后续工程成本、资金、人力成本拍摸是否超出上限 。 多项目的资产包决策规则则更加复杂 ， 涉及到从金融风险与经营风险两个维度判断是否能赢多亏少 ， 对包里多项目进行分层、分级、分类和分结构等打开查验 。 ”
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（圆桌讨论 ， 从左依次为程阿楠、陈根兴、邓智超、何煜）
开年新冠疫情的爆发虽然对灵活办公行业造成冲击 ， 但也带来新的机会 ， 而且长期来看 ， 灵活办公行业的结构性需求在不断增加 。 IWG集团中国区总经理胡懋以“后疫情时代的灵活办公趋势”为题发表了演讲：“年初疫情来袭令很多公司只能采取在家办公的措施 ， 但时间长了 ， 缺乏办公氛围导致精力难以集中、员工间缺少互动、家用网络难以保证数据安全性等弊端逐渐显现 。 同时 ， 今年很多公司需要的办公空间减少 ， 但在传统租赁模式下 ， 仍需支付全额办公室租金 ， 这就造成办公运营成本的浪费 。 针对这些问题 ， 灵活办公是良好的解决方案 ， 它通过去中心化的布局减少固定租赁面积 ， 但在共享办公或联合办公的场所 ， 保证设施完善且数据安全 。 因此 ， 灵活办公有两大优势 ， 一是节省办公成本 ， 二是给予员工更多灵活性和授权 ， 挽留更多人才 。 ”
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