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公募reits|第四届地产股权投资与REITs年会2020|地产股权投资回归、公募REITs助退出，后疫情时代地产仍是经济压舱石( 三 )


【公募reits|第四届地产股权投资与REITs年会2020|地产股权投资回归、公募REITs助退出 ， 后疫情时代地产仍是经济压舱石】（IWG集团中国区总经理 胡懋）
自证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）以来 ， 多地先后着手推进试点政策落地 。 尽管商业地产不在本次REITs项目试点范围内 ， 但结合发达国家历史经验看 ， 商业地产REITs推行最快的时期 ， 往往是该国房地产市场承受压力或商业地产需要转型的时候 ， 而我国商业不动产正处于这个节点 ， 因此REITs项目试点必将扩展至商业地产领域 。 在圆桌讨论“存量商业地产投资与REITs”中 ， 朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东阐述道：“对于计划出手的资产 ， 如果背后投资人当初设定的投资期限相对长 ， 我们的策略是今年不卖 ， 因为今年不是理想时机 ， 今明两年现金流资产预期不强；如果资金会很快退出 ， 就尽快出售 ， 相对容易的落地方向包括地方国资、民资 。 投资方面 ， 鉴于国内外环境不太乐观 ， 建议保持谨慎 ， 但抵抗性、防御性强的项目仍然值得考虑 ， 但一定要提高投资标准 。 相比以往 ， 今年投资要更关注资产的经营性现金流 。 ”
ARA亚腾集团中国区总裁吕志伟表示：“中国商业地产现在最大的痛点仍然在于退出 ， 中国还没有规模足够大的固定收益、或者追求稳定收益回报的投资群体 ， 但很多领域还是需要的 。 未来资金要寻找体量较大的投资方向 ， 公募REITs就是其中之一 ， 它成长起来后 ， 足以支撑国内的投资基金 。 同时公募REITs也增加了收储驱动 ， 助力中国的商业地产回归国际逻辑 。 ”
在汇力基金上海公司董事总经理薛幼闻看来：“经过疫情大考 ， 行业将更快转向精细化发展的过程 。 市场经过几十年的发展 ， 对于很多资产 ， 很难再有短时间提升资产规模的机会 ， 对此我们首先要去发掘价位更低的资产 ， 其次是增强主动管理 ， 挖掘其中的空间 ， 努力提升运营净现金流 。 具体而言 ， 一是从基金管理人的视角转换传统运营思路 ， 平衡人力、财务等 ， 达到收益最大化；二是在成本中加入时间轴；其三 ， 基金管理周期有一定年限 ， 因此要通过条款量化、对赌等事先协商 ， 以便未来退出时实现损失最小化 。 ”
公募reits|第四届地产股权投资与REITs年会2020|地产股权投资回归、公募REITs助退出，后疫情时代地产仍是经济压舱石
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（圆桌讨论 ， 从左依次为张平、方旭东、吕志伟、薛幼闻）
根据《通知》 ， 我国公募REITs将率先在基础设施领域落地 ， 包括新基建、工业园区、物流仓储等 。 围绕话题“新基建投资与公募REITs” ， 苏宁控股集团不动产投融资总裁蒋海洋认为：“对于公募REITs ， 最重要、最核心的是底层资产的运营能力 ， 因为所有的分红、派息都来自租金回报率和整体服务的现金流 ， 因此要更多发挥资产原始权益人的作用；第二是资产的变现和运营能力；第三 ， 要在当下的中国建立起完整的定价市场 ， 因为从国外成熟市场来看 ， 资产的定价回报需要有定价权在其中 。 ”
远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明强调：“过去数据中心是大家不太关注的行业 ， 本身又是资金密集型 ， 所以三大运营商之外的主流运营商规模都较小 ， 大都采取租赁模式 。 现在根据公募REITs的规定 ， 首先产权要清晰 ， 必须是自持的物业 。 鉴于过去很多稳定运营的数据中心基本是‘二房东’模式 ， 符合现有REITs规定的资产较少 ， 因此需要从收购土地、开发运维开始做起 ， 而这是一个较长的周期 ， 可能需要3-4年才能符合REITs条件 。 ”
东久中国首席投资官兼基金总经理王瑛珮表示：“目前来看 ， 公募REITs大家关注的焦点主要有几个：第一是税收 ， 目前业内暂时采取类REITs的股债结构进行处理 ， 虽然不是特别理想 ， 但已接近新加坡、日本等成熟市场的效果；第二 ， 结构复杂 ， 现在来看有四层结构 ， 这主要是基于现状立法和监管要求 ， 试点成功后不排除后续出台立法简化的可能；第三 ， 首次试点局限于基础设施 ， 其中真正对后续不动产有较大借鉴意义的是产业园区和仓储物流 。 ”


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