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『传染病』新商办时代：疫情之下，50位商业地产总裁的另类思考


房讯网讯 面对突如其来的疫情 ， 对于商业地产的整个行业都会是一次前所未有的严峻考验 ， 进一步加速商业地产行业洗牌 。
自疫情发生以来 ， 商业地产包括写字楼、产业园及上下游企业防疫复工两条战线免租减租损失严重 ， 经营受阻业绩停滞 。 疫情之下 ， 商业地产行业、企业受到哪些影响和冲击？商业地产企业从业者应该怎样应对和反思？商业地产市场未来有何预测和展望？
为此 ， 全联房地产商会写字楼分会联合房讯网开展“新商办50人专题采访行动” ， 邀请50位商业地产行业内的公司老总、专家学者、研究机构和代理机构 ， 围绕影响和冲击、应对和反思、预测和展望等为商业地产行业平稳发展提供真知灼见 。
我们期待与大家共享思想 ， 共克时艰 。
『传染病』新商办时代：疫情之下，50位商业地产总裁的另类思考
本文插图

一、影响和冲击：沉舟侧畔千帆过 ， 病树前头万木春
大悦城控股北京大区公司常务副总经理、中粮广场总经理孙天立：
影响主要体现在五个方面 。 第一、市场需求减少 ， 受疫情影响一季度区域产业引入、客户选址将会暂缓或延后 ， 实际看房量减少；第二、承租能力减弱 ， 部分行业中小微企业实际经营收到冲击导致租金支付和续租租金承载能力下降会有降租需求 ， 楼宇将面临保业绩和保品牌的选择；第三、需求行业可能发生变化 ， 大型人员密集型行业、共享办公等未来楼宇业主会慎重引进 ， 而国企、金融、科技、医药等企业由于稳定性强 ， 仍会是需求主力；第四、对于调整期楼宇来说 ， 疫情会加速楼宇调整和产业疏解 ， 楼宇运营方可以结合防控要求和合同履约情况进一步筛选出未来长期合作伙伴；第五、楼宇运营者大多数也属于中小企业范畴 ， 在防疫成本、贷款成本和企业税收成本压力下 ， 面对入住企业减租需求也很难推出帮扶政策 ， 急需政府相关部门在企业经营各个环节给予减税降费支持 。
全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯：
面对突如其来的疫情 ， 对于商业地产的整个行业都会是一次前所未有的严峻考验 ， 进一步加速商办地产行业洗牌 。 疫情之下 ， 对商业办公是遭遇之战 ， 强者恒强弱者恒弱；对联合办公是争霸之战 ， 狭路相逢勇者胜；对长租公寓是生死之战 ， 全力自救向死而生 。
誉翔安地产执行合伙人王珂：
商务楼宇市场从2018年开始逐年走低 ， 是由全产业收缩的基本盘决定的 ， 本来是个缓慢下降的过程 ， 这个过程也会伴随着新老产业进行交替 。 但突发的疫情 ， 对市场起到了加速衰退的作用 ， 而新的产业跟不上 ， 这种企业端的变化也就导致办公楼宇的新需求跟不上撤退的速度 。 以北京为例 ， 尽管产业园承接了一部分传统办公楼的需求 ， 但总体仍然是缩量价跌的 。 所以疫情之下 ， 客户市场必然是萎缩的 ， 放在短期（3-6个月）会是现金流质量差的企业开始退租裁员清算 。 反映在空置率和租金上 ， 以北京为例 ， 应该空置率在16%的基础上放量下跌到20%以上 ， 价格也会继续下调 ， 但因为租约的缘故不会剧烈下跌 ， 最多下调10% 。 放在中期（1-2年）来看 ， 如果呈现空置率快速提升的超跌现象 ， 伴随着疫情缓和 ， 会慢慢回升 ， 但价格不会反弹 。
亚太商业不动产学院院长朱凌波：
影响和冲击可分为短、中、长三种状态 ， 长期影响在6个月以上 。 即使疫情彻底结束 ， 工作和生活全部恢复 ， 原来存量的写字楼和产业园市场也会出现30%乃至更高的闲置和空置 。 再加上疫情后遗症形成的对写字楼和产业园在空间、环境、安全、环保和智能化的升级需求 ， 会增加存量市场的追加投资或一定比例被淘汰 。 如果增量部分在这创新方面抓住机遇顺势而上 ， 必将使未来的写字楼和产业园市场竞争更加激烈和严酷！清盘破产、断士断臂、优胜劣汰、收购兼并等现象和事件会层出不穷 。


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