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『传染病』新商办时代：疫情之下，50位商业地产总裁的另类思考( 三 )


再者 ， 当疫情过后 ， 人们的生活方式、消费方式、工作方式和健康理念等方面 ， 均对商业地产、产业园也将造成转折性影响和历史性冲击 。
第一太平戴维斯高级董事温书阅：
本次疫情将在短期内对商业地产造成巨大的冲击 ， 空置率上升和租金的下跌会成为最主要的表现 。 但对于不同类型的物业 ， 其影响结果也有很大差别 。 对于已经处于稳定期的存量楼宇来说 ， 在疫情期间 ， 无论是业主还是租户 ， 续租将成为其最好的或者唯一的选择 ， 原本有搬迁需求的企业在此阶段更倾向于续租 ， 尤其是2020年上半年租约到期的租户 ， 从理论上不具备搬迁的可能性 ， 尽快与原业主锁定续约合同是其最好的选择 。 对于稳定期的存量楼宇业主来说 ， 此次疫情反而会成为一个争取未来两年租约结构稳定的重要契机 。 对于新建楼宇或者预租期楼宇来说 ， 负面影响较大 。 楼宇的交付时间被迫延后 ， 已经签约但还未开始装修的租户 ， 或者装修过程中的租户都将面临巨大的压力 ， 同时业主也将面临巨大挑战 ， 包括是否对上述租户提供优惠或租金减免 ， 疫情期间的推广 ， 空置面积的去化等等都将是值得深度思考的问题 。
万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩：
本来2019年 ， 因中美贸易战 ， 加上宏观经济环境影响 ， 全球产业链调整 ， 写字楼呈现供大于求 ， 空置率走高至20%左右 ， 租金价格也一路走低 。
这次疫情 ， 对国内实体企业影响巨大 ， 据中金研究分析 ， 预计2020年GDP增速在2.6% 。 个人判断 ， 失业率大幅攀升 ， 实体企业困难、倒闭会是大概率事件 。 同时新冠疫情预计将对写字楼市场的供需两端产生影响 。 就供给面看 ， 预计约有10-20%写字楼新增供应将延迟交付 ， 就需求面看 ， 2020年一季度全国办公需求预计下降40%左右 ， 在之后的几个季度中 ， 随着疫情的减弱及金融、科技等行业新增长引擎的推动下 ， 需求将会逐渐企稳并出现一定反弹 。 预计全年写字楼市场净吸纳量比2019年会有20%-30%下降 。 全国空置率将升至25%-30%左右 ， 租金整体仍呈现跌幅 。
二、应对和反思：山重水复疑无路 ， 柳暗花明又一村
当代置业执行董事兼总裁张鹏：
房地产行业历经这么多年发展 ， 虽整体平稳 ， 但其实步步是险棋 ， 环环是险关 ， 处处是险滩 ， 企业的增长之路也是荆棘密布 ， 问题丛生 。 一"疫"未平 ， 一"役"又起 。 阶段性问题总会得到解决 ， 我们更加关注房企面临的中长期生长问题 。 用具有快速行动力的组合策略解决短期问题 ， 差异化竞争力解决长期生长问题 。 既着眼当下的"战疫" ， 更重要的是中长期"战役" 。 着重在四个方面提高企业的免疫力 ， 下足苦功夫、笨功夫、硬功夫 。
第一 ， 深淘滩 ， 找短板 。 房地产行业从过去粗放增长转向了精益管理 ， 又重新回归产品本质、经营本质 。 不可预知的外部事件 ， 更加突出了企业精益管理的重要性 。 企业需要建立并持续优化适合企业特质的流程与运营 ， 实现企业经营、项目管理全周期的精准、高效 。 注重企业管理能力、决策科学性的提升 ， 降低不必要成本、费用的支出 ， 让人、钱、企业更有效率 。
第二 ， 抓住政策窗口 ， 优化资本结构 。 随着近期一些利好政策的释放 ， 房企应该紧抓融资窗口期 ， 合理铺排全年现金流 ， 完成新旧债务的替换 ， 降低融资成本、优化资本结构 ， 保证现金流的安全、稳健 。
第三 ， 数字加持 ， 营销创新 。 在疫情爆发后 ， 房企采取了一系列创新营销策略 ， 包括线上+线下结合 ， 无理由退房等等 ， 政策的效果还有待进一步检验 。 房企应该开始谋划疫情结束后 ， 如何快速的将现有的线上意向客户实现快速转化 。 预计本轮疫情抑制的需求将会有回补的需求释放 ， 企业应提前做好开盘准备 ， 抓住回补放量机会 ， 促进项目的销售去化 。


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