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产业|刘爱明与观点面对面：中城新产业深水故事 | 博鳌20年( 三 )


刘爱明说 ， 国内制造业要往提高技术含量走 ， 不能光靠人工降成本 。
制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售 ， 刘爱明认为每个环节都有痛点 ， 但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决 。
中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点 ， 给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务 。
目前智能硬件加速器有8000多家企业 ， 刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过：“加速器建立强服务能力后 ， 就会有越来越多全国化资源主动对接 ， 慢慢地就形成自我循坏 。 ”
内生增长还表现在 ， 垂直供应链服务平台“天集社” ， 最初只是一个微信小程序 ， 中城没有为此做任何广告宣传 。 刘爱明认为 ， 广告能带来的不一定是真正的客户 。 但靠着口碑传播 ， 平台竟也聚集了1万多家企业 ， 这多少被视作中城经营社群的小胜利 ， 他希望这个数目能达到5万家 。
今年春节前夕 ， 刘爱明在朋友圈这样描述新一年：“2020年 ， Comp@ss产业运营服务进入深水区 。 ”
在采访中 ， 他提到最多的词也是“细分”“深化” 。
“服务会随着产业越做越深 ， 越来越有针对性 ， 也越来越难 。 ”但他又觉得 ， 这并不影响自己创业的激情 。
产业|刘爱明与观点面对面：中城新产业深水故事 | 博鳌20年
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敬畏
中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口 ， 碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作 ， 比如碧桂园首个产城融合项目 ， 华润置地首个产业地产项目以及在华南首个产业园 。
对外宣讲战略时 ， 他们大多会说：“多元化是地产业创新的关键词 。 ”
有开发商高管问刘爱明 ， 怎么做才能转型产业地产？
刘爱明告诉他 ， 做不了：“产业地产都是干苦兮兮的活 ， 你们吃惯大鱼大肉的 ， 咽不下产业这碗饭 。 模式、激励、文化要求完全不一样 ， 这是开发商转型一大困难 。 如果真铁了心要做 ， 也不是不行 ， 像万科就收购了印力、入股普洛斯 ， 找专业团队打理新业务 。 ”
他也经常给开发商朋友抛出问题：“你是为产业而地产 ， 还是为地产而产业？”这一点非常重要 ， 几乎是一次严肃的道路选择 ， 而且不能兼得 。
“你要想清楚 ， 要在产业的路上走到黑 ， 才能赚到产业地产的钱 ， 否则就不要干 。 ”
刘爱明喜欢用商业地产的案例让听者理解上述那番话 ， 他的创业理念是做“产业界的恒隆、万象城”：“就是要经营能力很强 ， 才能谈全国复制 。 万象城和恒隆广场做得再好 ， 不还是挣租金和资产增值这两部分钱？”
中城新产业一直对外传递“产业是目标 ， 地产是结果”理念 ， 亦即通过专业服务能力帮助中小制造企业转型升级 ， 企业为中城的物业租金买单 ， 最终公司获得租金回报及资产增值 。
刘爱明回忆 ， 2002年还在万科任职时 ， 做公司十年战略规划提出了千亿目标 ， 被王石骂了一顿 。 他一开始感到一头雾水 ， 后来意识到经营好公司才是目标 ， 销售额只是自然而然的结果 ， 从此便记住了“目标”“结果”的教训 。
创业下来 ， 刘爱明很在意入驻企业的接受度与评价 ， “服务落没落地 ， 是由客户说了算” 。
前两年 ， 他们干脆在园区里做客户满意度调查 ， 第一次调查差点不及格 ， 他笑着说 ， 第二次满意度涨了不少 ， 大家就越做越有信心 。
有人会好奇 ， 中城新产业能和大开发商合作产业项目 ， 服务产品一个个落地 ， 中间隐藏着什么财富密码？刘爱明说 ， 公司的智能硬件加速器都是开放的 ， 没有任何机密 ， 背后是一套运营、服务体系 。 做产品本身不赚钱 ， 要结合对应的商业模式才盈利 。
中城主要有三种模式 ， 一种是重资产类型的小镇项目 ， 比如和碧桂园、华润合作开发 ， 此外包括一些自建自持的工业园；一种是轻资产代管 ， 包括在深圳宝安、南山、坪山的园区 ， 提供“租赁+产业服务”的空间经营；另一种是全流程服务 ， 为开发商提供从前期产业定位、产业研究 ， 政策建议、设计顾问到招商运营的服务 。 但除了全流程服务收取服务费 ， 其它业务主要获取租金收益 。


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