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人生第一份工作|这个时代的顶级高手，都有“财报思维”( 九 )


接下来 ， 我们重点讨论一下第2条标准 。 这里重点解释一下会计政策选择和会计估计变更 。
会计政策选择 ， 打个比方 ， 就是同时有两条路 ， 之前你觉得走第一条好 ， 但是现在变心了想走第二条 ， 但是你换路了之后 ， 一般就不能再换了 。
会计估计变更 ， 打个比方 ， 你要去估计一些事情 ， 预测的范围变动很大 ， 你可以选择那个预测值小的 ， 也可以选择预测值大的 。
一栋楼如何帮你调节利润？
假设你花了 2 亿元买一块地 ， 占地 10 万平方米 ， 容积率为 2 。
接着 ， 你在这块地上三通一平 ， 建筑施工；建成楼后 ， 你又内外装潢 ， 竣工验收 ， 最后这栋楼建成后的实际面积为 20 万平米 ， 含土地价的 10 亿元实际成本 。
竣工验收之日 ， 我们要按 10亿元的价值将该项在建工程转入固定资产 。
这种账务处理方法 ， 就是会计计量的历史成本法 。
历史成本法是目前会计科目初始计量的基石 ， 因为它反映的是客观、实际的已发生支出 。 即便将来资产价值有了变化 ， 根据历史成本的原则 ， 你也是不能调整其账面价值的 。
与历史成本对应的是公允价值 。
公允价值反映的是现在、资产负债表日（比如 12 月 31 日）某项资产的公允市价 。
它是公平市场中熟悉市场情况的买卖双方 ， 在公平、自愿的情况下所确定的价格；或是无关联的双方在公平交易的条件下 ， 所确定的一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格 。
显然 ， 公允价值很可能与账面价值不一致 。
公允价值由谁决定？在实务中 ， 公允价值通常以资产评估机构所评估的价值为依据 。
但在实务中 ， 用于交易的公允价值与用于记账的公允价值相比 ， 由于目的并不相同 ， 前者一般比较公允（关联交易除外） ， 后者往往并不那么公允 。
在这栋历史成本为 10 亿元的大楼被计入固定资产后 ， 如果你想自己使用 ， 并不出租 ， 就要估计其净残值 ， 按月计提折旧 。
计提折旧的方法有两类：一是直线法 ， 具体分为年限平均法和工作量法 ， 简单来说就是每年的折旧总额一样；二是加速折旧法 ， 具体分为年数总和法和双倍余额递减法 ， 简单来说就是前面折旧多、后面折旧少 。
准则要求 ， 企业应当根据固定资产所含经济利益预期实现的方式 ， 来选择适用的方法 。
选择哪种方法是你的自由 ， 这就是会计估计 。 这也将产生不同的折旧费用 ， 影响不同的经营结果—利润 。
这是盈余管理的典型方法之一：会计估计的选择与变更 。
调节利润的第二种办法
也许你已举一反三、触类旁通了 。 没错 ， 接下来 ， 无形资产的摊销、长期待摊费用的摊销可如法炮制 ， 残值是多少呢？一般为零 ， 至于摊销年限呢 ， 大家想想…
以上这些前提是在准则规定的框架内 ， 比如无形资产摊销的法律法规、合同规定、实际使用的年限孰短原则 。 也就是三个标准哪个时间短 ， 就用哪个 。
假设你将这栋楼中价值 2 亿元的面积用于出租 ， 那么房屋的用途已经改变 ， 它就成为投资性房地产 。
投资性房地产是指房主为赚取租金或为了资本增值 ， 或两者兼有 ， 而持有的房地产 ， 包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 ， 和已出租的建筑物 。
投资性房地产与固定资产、无形资产是一脉相承的 ， 只是改了个姓 ， 另立了门户而已 。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量 。 而对于后续计量 ， 你有两种选择：历史成本模式和公允价值模式 。 现在大多数国内的企业选用的都是历史成本模式 ， 这就意味着企业要计提折旧 ， 费用会增加 ， 利润会减少 。
于是 ， 有些企业就开始改用公允价值模式进行后续计量 。 影响如何呢？
我们看一下案例 。
2013 年 11 月 30 日 ， 金地集团为了更加客观地反映投资性房地产的真实价值 ， 根据《企业会计准则》相关规定 ， 决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 ， 这也是一个国际通行的计量方法 。


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